Habitação: Entre as Notícias e a Realidade

Numa única semana, quem acompanha as notícias sobre o imobiliário português encontra praticamente de tudo. O alojamento local diminui em Lisboa, mas as casas não regressam ao mercado.

in · 19 out 2026, 07:01 · 0 Comentários

O Banco de Portugal alerta para a falta de 300 mil habitações. Os custos de construção continuam a subir, comprar para arrendar torna-se menos rentável e o Governo anuncia novos apoios, benefícios fiscais e mais de dois mil milhões de euros para a habitação em 2027.

Perante tantas notícias, números e medidas, torna-se cada vez mais difícil para o cidadão perceber o que está realmente a acontecer. E talvez seja precisamente essa a discussão que nos falta.

Comecemos pelo alojamento local. Lisboa apresenta uma redução de 37% nos registos, mas isso não significa que milhares de casas tenham regressado ao arrendamento tradicional. Grande parte da redução resulta do cancelamento de registos sem atividade. É um exemplo de como um número impressionante pode transmitir uma ideia muito diferente da realidade.

O mercado de arrendamento apresenta outra contradição. Os preços de aquisição aumentaram cerca de 11%, enquanto as rendas dos novos contratos cresceram pouco mais de 3%, segundo uma análise recente. Isto significa que comprar uma casa para arrendar se tornou menos atrativo em muitas localizações. E se precisamos de mais casas no mercado de arrendamento, não podemos ignorar as condições económicas de quem está disponível para investir nelas.

Entretanto, construir também continua a ficar mais caro. Em agosto, os custos de construção de habitação nova aumentaram 7,5% face ao ano anterior. Materiais, mão de obra, financiamento, terrenos e processos de licenciamento continuam a pressionar os projetos. Não basta anunciar que queremos casas mais acessíveis se os custos necessários para as produzir continuam a crescer.

Do lado das políticas públicas, multiplicam-se as medidas. Incentivos fiscais para senhorios, apoios à compra para jovens, programas de arrendamento acessível e verbas destinadas à habitação pública. São instrumentos que podem ter utilidade, mas a sua eficácia depende da execução. Um regime de arrendamento acessível que entra em vigor sem a regulamentação necessária para ser aplicado demonstra bem a distância que por vezes existe entre anunciar uma solução e colocá-la a funcionar.

Nos bastidores do mercado, a realidade é menos mediática. Um promotor precisa de avaliar custos, riscos, prazos e procura antes de avançar. Um proprietário compara a rentabilidade do arrendamento com outras alternativas. Uma família procura uma prestação ou renda compatível com o rendimento disponível. E um município tenta responder a necessidades que frequentemente ultrapassam a sua capacidade de execução.

São decisões diferentes, mas todas fazem parte do mesmo mercado.

A habitação não se resolve apenas com incentivos à procura, nem exclusivamente com investimento público ou privado. Precisa de oferta, previsibilidade, financiamento, capacidade de construção e regras que funcionem durante tempo suficiente para gerar confiança.

Talvez devêssemos, por isso, avaliar menos o número de medidas anunciadas e mais os resultados concretos. Quantas casas novas chegam efetivamente ao mercado? Quanto tempo demora um projeto a ser aprovado? Quantas habitações entram no arrendamento? E a que preços conseguem as famílias aceder-lhes?

O mercado imobiliário português não precisa de mais uma sucessão de manchetes contraditórias. Precisa de uma leitura mais clara da realidade e, sobretudo, de continuidade na execução.

Porque, no final, a crise da habitação não se mede pelo número de notícias publicadas ou de medidas anunciadas. Mede-se pela capacidade de uma família encontrar uma casa que consiga pagar.