הסיכון הגדול ביותר של דיור פורטוגלי הוא שנמשיך בלי לבנות

אלה דיונים לגיטימיים, אך אולי אנו נשארים ממוקדים מדי בסימפטומים תוך הימנעות מלהתמודד עם הבעיה המרכזית: פורטוגל אינה בונה מספיק בתים כדי לענות על צרכי האוכלוסייה.

מחקר שנערך לאחרונה על ידי Morningstar DBRS מעמיד מספרים ברורים על מציאות זו. מאז 2014 צברה פורטוגל גירעון של יותר מ -300 אלף בתים, כאשר משווים את היווצרותם של משקי בית חדשים למספר הבתים שהושלמו. יחד עם זאת, המחירים כמעט הוכפלו מאז 2019 וצמחו ב -19% בשנת 2025 בלבד.

המחקר מודה כי חלק מהגורמים שהגבירו מאוד את הביקוש עלולים לאבד כוח. ההגירה עשויה להאט, הגישה למימון הפכה תובענית יותר, הריבית עלתה והידרדרות הזולה עצמה מרחיקה משפחות רבות מקניית בתים. כל זה עשוי למתן את הביקוש. אבל יש בעיה: ההיצע כנראה ימשיך להיות לא מסוגל לעמוד בקצב צרכי המדינה.

כאן עלינו למקד את הדיון. פורטוגל מתמודדת עם מחסור בעובדי בניין, עלויות גבוהות של חומרים ועבודה, מחסור בקרקעות מוכנות לבנייה ותהליכי תכנון ורישוי איטיים מדי. מדובר במגבלות מבניות שאינן נעלמות עם אמצעי מס חדש או תמיכה חדשה ברכישה.

אנחנו, אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, חייבים גם לעשות קצת ביקורת עצמית. במשך זמן רב מדי חגגנו את מחירי השיא כסימנים ברורים להצלחה. אני עצמי, לאחר שעקב אחר שוק זה שנים רבות, מאמין שעלינו להכיר בכך שעליית מחירים מתמשכת אינה בהכרח מייצגת שוק בריא כאשר חלק הולך וגדל מהאוכלוסייה כבר לא מסוגל לקנות או לשכור בית.

זה לא אומר שפורטוגל עומדת בפני בועה חדשה הדומה למשבר העבר. DBRS רואה בטרם עת לדבר על בועת דיור ומדגישה הבדל מהותי: המחזור הנוכחי לא ניזון מהצטברות עצומה של חובות משק הבית. יחס החוב להכנסה הפנויה ירד מכ -100% בין 2008 ל -2012 לכ -50% בשנת 2025

לכן, אנחנו לא צריכים אזעקה. אנחנו צריכים ריאליזם.

דיור הוא כבר לא רק נושא חברתי או נדל"ן. זו שאלה של תחרותיות כלכלית. חברות יתקשו למשוך עובדים לאזורים שבהם הם לא יכולים למצוא דיור. אוניברסיטאות יאבדו כישרון אם לסטודנטים אין דיור. צעירים ימשיכו לדחות את עצמאותם ואת הקמתן של משפחות חדשות.

פורטוגל זקוקה להשקעה ציבורית ופרטית, תיאום רב יותר בין עיריות, תהליכי קבלת החלטות מהירים וצפויים יותר ומודלים שונים של דיור. אנחנו צריכים קנייה, השכרה, דיור בר השגה ופתרונות חדשים. אין תשובה אחת לגירעון שנצבר במשך כל כך הרבה שנים.

אבל יש ודאות אחת: "מבלי להגדיל את ההיצע, נמשיך רק להפיץ מחדש את המחסור."

הסיכון האמיתי לפורטוגל אינו שמחירי הבתים עשויים לרדת יום אחד. זה שאנחנו ממשיכים עוד עשור לדון במחירים מבלי לבנות את הבתים החסרים.