Det här är berättigade diskussioner, men kanske fokuserar vi fortfarande för mycket på symptomen och undviker att ta itu med det centrala problemet: Portugal bygger inte tillräckligt många bostäder för att tillgodose befolkningens behov.

En färsk studie från Morningstar DBRS sätter tydliga siffror på denna verklighet. Sedan 2014 har Portugal ackumulerat ett underskott på mer än 300 000 bostäder, när man jämför bildandet av nya hushåll med antalet färdigställda bostäder. Samtidigt har priserna praktiskt taget fördubblats sedan 2019 och ökade med 19 % enbart under 2025.

Studien medger att vissa av de faktorer som kraftigt har drivit på efterfrågan kan tappa fart. Invandringen kan avta, tillgången till finansiering har blivit mer krävande, räntorna har stigit och den försämrade köpkraften i sig avskräcker många familjer från att köpa bostäder. Allt detta kan dämpa efterfrågan. Men det finns ett problem: utbudet kommer troligen fortsatt inte att kunna hålla jämna steg med landets behov.

Det är här vi bör fokusera diskussionen. Portugal står inför brist på byggnadsarbetare, höga material- och arbetskraftskostnader, brist på byggklar mark samt alltför långsamma planerings- och tillståndsprocesser. Detta är strukturella begränsningar som inte försvinner med en ny skatteåtgärd eller nytt köpstöd.

Vi, fastighetsbranschens aktörer, måste också utöva en viss självkritik. Alltför länge har vi hyllat rekordpriser som tydliga tecken på framgång. Jag själv, som har följt denna marknad i många år, anser att vi måste inse att ständigt stigande priser inte nödvändigtvis är ett tecken på en sund marknad när en allt större del av befolkningen inte längre har råd att köpa eller hyra en bostad.

Detta betyder inte att Portugal står inför en ny bubbla liknande den tidigare krisen. DBRS anser att det är för tidigt att tala om en bostadsbubbla och lyfter fram en grundläggande skillnad: den nuvarande konjunkturcykeln har inte drivits på av en enorm ackumulering av hushållsskulder. Skuldkvoten i förhållande till den disponibla inkomsten sjönk från cirka 100 procent mellan 2008 och 2012 till omkring 50 procent år 2025.

Därför behöver vi inte vara alarmistiska. Vi behöver vara realistiska.

Bostadsfrågan är inte längre bara en social eller fastighetsrelaterad fråga. Det handlar om ekonomisk konkurrenskraft. Företag kommer att ha svårt att locka arbetskraft till regioner där det inte finns bostäder att tillgå. Universiteten kommer att förlora talanger om studenterna saknar bostäder. Ungdomar kommer att fortsätta skjuta upp sin självständighet och bildandet av nya familjer.

Portugal behöver offentliga och privata investeringar, bättre samordning mellan kommunerna, snabbare och mer förutsägbara beslutsprocesser samt olika bostadsmodeller. Vi behöver köp-, hyres- och subventionerade bostäder samt nya lösningar. Det finns inget enskilt svar på ett underskott som ackumulerats under så många år.

Men en sak är säker: ”utan att öka utbudet kommer vi bara att fortsätta att omfördela bristen.”

Den verkliga risken för Portugal är inte att bostadspriserna en dag kan sjunka. Den är att vi under ytterligare ett decennium fortsätter att diskutera priser utan att bygga de bostäder som saknas.