Są to uzasadnione dyskusje, ale być może zbytnio skupiamy się na symptomach, unikając zajęcia się głównym problemem: Portugalia nie buduje wystarczającej liczby domów, by zaspokoić potrzeby ludności.

Najnowsze badanie przeprowadzone przez Morningstar DBRS przedstawia tę rzeczywistość w jasnych liczbach. Od 2014 roku w Portugalii narósł deficyt ponad 300 tysięcy mieszkań, jeśli porównać liczbę nowo powstających gospodarstw domowych z liczbą oddanych do użytku mieszkań. Jednocześnie ceny praktycznie podwoiły się od 2019 roku, a w samym tylko 2025 roku wzrosły o 19%.

W badaniu przyznano, że niektóre z czynników, które silnie napędzały popyt, mogą stracić na sile. Imigracja może ulec spowolnieniu, dostęp do finansowania stał się bardziej restrykcyjny, wzrosły stopy procentowe, a samo pogorszenie się przystępności cenowej zniechęca wiele rodzin do zakupu mieszkań. Wszystko to może spowodować spowolnienie popytu. Pojawia się jednak problem: podaż prawdopodobnie nadal nie będzie w stanie nadążyć za potrzebami kraju.

To właśnie na tym powinniśmy skupić dyskusję. Portugalia boryka się z brakiem pracowników budowlanych, wysokimi kosztami materiałów i robocizny, niedoborem terenów przygotowanych pod zabudowę oraz zbyt powolnymi procesami planowania i wydawania pozwoleń. Są to ograniczenia strukturalne, które nie znikną wraz z nowymi środkami podatkowymi czy nowymi programami wsparcia zakupu nieruchomości.

My, specjaliści z branży nieruchomości, musimy również poddać się samokrytyce. Zbyt długo świętowaliśmy rekordowe ceny jako wyraźne oznaki sukcesu. Ja sam, śledząc ten rynek od wielu lat, uważam, że musimy uznać, iż stale rosnące ceny niekoniecznie oznaczają zdrowy rynek, gdy coraz większa część społeczeństwa nie jest już w stanie kupić ani wynająć mieszkania.

Nie oznacza to, że Portugalia stoi w obliczu nowej bańki podobnej do tej z poprzedniego kryzysu. Agencja DBRS uważa, że mówienie o bańce na rynku nieruchomości jest przedwczesne i podkreśla zasadniczą różnicę: obecny cykl nie jest napędzany ogromnym zadłużeniem gospodarstw domowych. Wskaźnik zadłużenia do dochodu rozporządzalnego spadł z około 100% w latach 2008–2012 do około 50% w 2025 r.

Dlatego nie potrzebujemy paniki. Potrzebujemy realizmu.

Mieszkalnictwo nie jest już tylko kwestią społeczną czy związaną z rynkiem nieruchomości. Jest to kwestia konkurencyjności gospodarczej. Firmom trudno będzie przyciągnąć pracowników do regionów, w których nie ma dla nich mieszkań. Uczelnie stracą utalentowanych studentów, jeśli nie będą mieli gdzie mieszkać. Młodzi ludzie będą nadal odkładać na później usamodzielnienie się i zakładanie nowych rodzin.

Portugalia potrzebuje inwestycji publicznych i prywatnych, lepszej koordynacji między gminami, szybszych i bardziej przewidywalnych procesów decyzyjnych oraz różnych modeli mieszkaniowych. Potrzebujemy możliwości kupna, wynajmu, mieszkań po przystępnych cenach oraz nowych rozwiązań. Nie ma jednej odpowiedzi na deficyt nagromadzony przez tak wiele lat.

Jedno jest jednak pewne: „bez zwiększenia podaży będziemy jedynie nadal redystrybuować niedobór”.

Prawdziwym zagrożeniem dla Portugalii nie jest to, że ceny mieszkań mogą pewnego dnia spaść. Chodzi o to, że przez kolejną dekadę będziemy nadal dyskutować o cenach, nie budując brakujących mieszkań.