Nämä ovat perusteltuja keskusteluja, mutta ehkä keskitymme edelleen liikaa oireisiin ja vältämme puuttumasta ydinongelmaan: Portugalissa ei rakenneta tarpeeksi asuntoja väestön tarpeiden tyydyttämiseksi.

Morningstar DBRS:n tuore tutkimus esittää tämän todellisuuden selkeinä lukuina. Vuodesta 2014 lähtien Portugalissa on kertynyt yli 300 tuhannen asunnon vaje, kun verrataan uusien kotitalouksien muodostumista valmistuneiden asuntojen määrään. Samalla hinnat ovat käytännössä kaksinkertaistuneet vuodesta 2019 lähtien ja nousivat 19 % pelkästään vuonna 2025.

Tutkimuksessa myönnetään, että jotkut kysyntää voimakkaasti vauhdittaneet tekijät saattavat menettää voimansa. Maahanmuutto saattaa hidastua, rahoituksen saanti on vaikeutunut, korot ovat nousseet, ja asuntojen kohtuuhintaisuuden heikkeneminen itsessään saa monet perheet luopumaan asunnon ostosta. Kaikki tämä saattaa hillitä kysyntää. Mutta ongelmana on se, että tarjonta ei todennäköisesti edelleenkään pysty vastaamaan maan tarpeisiin.

Juuri tähän meidän tulisi keskittää keskustelumme. Portugalia vaivaavat rakennusalan työvoimapula, korkeat materiaali- ja työvoimakustannukset, rakentamiseen soveltuvien tonttien niukkuus sekä liian hitaat kaavoitus- ja lupamenettelyt. Nämä ovat rakenteellisia rajoitteita, jotka eivät katoa uuden verotoimenpiteen tai uuden ostotuen myötä.

Meidän kiinteistöalan ammattilaisten on myös harjoitettava itsekritiikkiä. Olemme liian kauan juhlineet ennätyshintoja selvinä menestyksen merkeinä. Itse olen seurannut tätä markkinaa monien vuosien ajan ja uskon, että meidän on tunnustettava, etteivät jatkuvasti nousevat hinnat välttämättä merkitse tervettä markkinaa, kun yhä suurempi osa väestöstä ei enää kykene ostamaan tai vuokraamaan asuntoa.

Tämä ei tarkoita, että Portugali olisi uuden, aiempaan kriisiin verrattavan kuplan edessä. DBRS pitää asuntokuplasta puhumista ennenaikaisena ja korostaa yhtä olennaista eroa: nykyistä suhdannekierrosta ei ole ruokkinut kotitalouksien velan valtava kasautuminen. Velan suhde käytettävissä oleviin tuloihin laski noin 100 prosentista vuosina 2008–2012 noin 50 prosenttiin vuonna 2025.

Siksi emme tarvitse pelottelua. Tarvitsemme realismia.

Asuminen ei ole enää pelkästään sosiaalinen tai kiinteistöalan kysymys. Kyse on taloudellisesta kilpailukyvystä. Yritysten on vaikea houkutella työntekijöitä alueille, joilla he eivät löydä asuntoa. Yliopistot menettävät lahjakkaita opiskelijoita, jos heillä ei ole asuntoa. Nuoret jatkavat itsenäistymisensä ja uusien perheiden perustamisen lykkäämistä.

Portugali tarvitsee julkisia ja yksityisiä investointeja, parempaa koordinointia kuntien välillä, nopeampia ja ennustettavampia päätöksentekoprosesseja sekä erilaisia asumismalleja. Tarvitsemme omistusasumista, vuokra-asumista, kohtuuhintaista asumista ja uusia ratkaisuja. Niin monen vuoden aikana kertyneeseen asuntopulaan ei ole yhtä ainoaa ratkaisua.

Yksi asia on kuitenkin varma: ”ilman tarjonnan lisäämistä jatkamme vain niukkuuden uudelleenjakoa.”

Portugalin todellinen riski ei ole se, että asuntojen hinnat saattaisivat jonain päivänä laskea. Se on se, että jatkamme vielä toisen vuosikymmenen ajan hintojen keskustelua rakentamatta puuttuvia asuntoja.