אנו יודעים שיש מחסור בבתים, שהמחירים צמחו הרבה יותר מהר מההכנסות, שהבנייה התייקרה, שתהליכי הרישוי נשארים איטיים וכי חלק ניכר מהאוכלוסייה מתקשה יותר ויותר למצוא בית שהם יכולים להרשות לעצמם. אנו גם מתחילים לדעת טוב יותר את מימד הבעיה: Morningstar DBRS מעריך כי פורטוגל צברה מאז 2014 גירעון של יותר מ -300 אלף בתים. האבחנה נעשית. השאלה כעת היא אחרת: כמה זמן עוד אנו הולכים להקדיש לדיון במה שאנחנו כבר יודעים?

אולי הגיע הזמן להפוך את משבר הדיור לתוכנית יישום לאומית אמיתית. וזה מתחיל בנטישת רעיון פשוט מדי: שהגדלת ההיצע פירושה רק בניית בניינים חדשים. מחקר אירופי שנערך לאחרונה מראה בדיוק את ההיפך: לפני בנייה מאפס, יש הזדמנות עצומה לנצל טוב יותר את הבניינים שכבר יש לנו, על ידי שחזור מבנים ריקים, שיפוץ מבנים רטובים, הסבת חללים שאיבדו את תפקידם המקורי, ארגון מחדש של מבנים שאינם בשימוש או הגדלת הקיבולת של מבנים קיימים. בקנה מידה אירופי, פתרונות אלה יכולים לייצג את המקבילה של 50 עד 107 מיליון בתים נוספים או סדר גודל שפורטוגל צריכה להסתכל עליו בתשומת לב מיוחדת.

בערים שלנו יש בניינים ריקים, בניינים מרוקנים, חללי מסחר ומבנים אחרים שהשימוש בהם השתנה, מבנים שניתן להרחיב ומורשת שניתן להחזיר לשוק באמצעות שיקום. כל זה לא מבטל את הצורך בבנייה: פורטוגל זקוקה לבנייה חדשה, יותר אספקה ויכולת גדולה יותר לפיתוח נדל"ן. אבל אם הבעיה היא במימד שאנו מכירים כיום, יהיה קשה לפתור אותה באמצעות פתרון יחיד. אנחנו צריכים לעשות כמה דברים בו זמנית: לבנות היכן שיש ביקוש, לשקם היכן שיש מורשת, להמיר במקום שבו שימושים כבר לא הגיוניים, לפשט תהליכים, לגייס נכסים פנויים וליצור תנאים להון פרטי והשקעות מוסדיות להשתתף ביצירת אספקה חדשה

.

המחקר עצמו מציע היגיון פשוט ופרגמטי: תחילה לחדש, לעשות שימוש חוזר ולארגן מחדש את מה שקיים; אחר כך להרחיב את הבניינים הקיימים; ולבנות מאפס כאשר הפתרונות הללו אינם מספיקים. שינוי פרספקטיבה זה יכול גם לשנות את שוק הנדל"ן הפורטוגלי. במשך עשרות שנים, יצירת ערך נדל"ן פירושה בעיקר רכישת קרקעות, רישוי ובנייה. בעתיד, חלק הולך וגדל מערך זה עשוי להיות בגילוי יכולת דיור שבה אנו רואים כיום רק מבנים ישנים, שטחים ריקים או נכסים מנוצלים פחות.

פורטוגל כבר מכירה את הבעיה, היא כבר מכירה רבים מהפתרונות והיא כבר יודעת שלהמתנה תהיה עלות כלכלית וחברתית הולכת וגוברת. השלב הבא במדיניות הדיור אינו זקוק לאבחון נוסף: הוא זקוק לביצוע, קנה מידה ויכולת להפוך את מה שכבר יש לנו למה שחסר לנו.