Víme, že je nedostatek bytů, že ceny rostly mnohem rychleji než příjmy, že výstavba se prodražila, že schvalovací procesy jsou stále pomalé a že pro značnou část obyvatelstva je stále obtížnější najít si byt, který by si mohla dovolit. Začínáme také lépe chápat rozsah tohoto problému: agentura Morningstar DBRS odhaduje, že v Portugalsku se od roku 2014 nahromadil deficit více než 300 tisíc bytů. Diagnóza je stanovena. Otázka nyní zní jinak: kolik času ještě budeme trávit diskutováním o tom, co už dávno víme?

Možná nastal čas proměnit bytovou krizi ve skutečný národní realizační program. A to začíná tím, že se vzdáme příliš zjednodušující představy: že zvýšení nabídky znamená pouze stavbu nových budov. Nedávná evropská studie ukazuje přesně opak: než začneme stavět od nuly, máme obrovskou příležitost lépe využít budovy, které již máme – a to obnovením prázdných budov, renovací zchátralých budov, přeměnou prostorů, které ztratily svou původní funkci, reorganizací nedostatečně využívaných budov nebo zvýšením kapacity stávajících budov. V evropském měřítku by tato řešení mohla představovat ekvivalent 50 až 107 milionů dalších bytů, což je řádová velikost, které by Portugalsko mělo věnovat zvláštní pozornost.

V našich městech se nacházejí prázdné budovy, zchátralé budovy, komerční prostory a další budovy, jejichž využití se změnilo, budovy, které lze rozšířit, a památkové objekty, které by se mohly díky rekonstrukci vrátit na trh. Nic z toho však nevylučuje potřebu nové výstavby: Portugalsko potřebuje nové stavby, větší nabídku a širší možnosti pro rozvoj nemovitostí. Pokud je však problém takového rozsahu, jak jej dnes vnímáme, bude obtížné jej vyřešit jediným řešením. Musíme dělat několik věcí najednou: stavět tam, kde je poptávka, renovovat tam, kde se nachází kulturní dědictví, přeměňovat budovy, jejichž stávající využití již nedává smysl, zjednodušovat procesy, mobilizovat prázdné nemovitosti a vytvářet podmínky pro to, aby se soukromý kapitál a institucionální investice podílely na vytváření nové nabídky.

Samotná studie navrhuje jednoduchou a pragmatickou logiku: nejprve obnovit, znovu využít a reorganizovat to, co již existuje; poté rozšířit stávající budovy; a stavět od základů teprve tehdy, když tato řešení nestačí. Tato změna perspektivy může také transformovat portugalský trh s nemovitostmi. Po celá desetiletí znamenalo vytváření hodnoty v oblasti nemovitostí především nákup pozemků, získávání povolení a výstavbu. V budoucnu může rostoucí část této hodnoty spočívat v objevování bytové kapacity tam, kde dnes vidíme pouze staré budovy, prázdné prostory nebo nedostatečně využívaná aktiva.

Portugalsko tento problém již zná, zná již mnoho řešení a ví, že čekání bude mít stále vyšší ekonomické a sociální náklady. Další fáze bytové politiky nepotřebuje další diagnostiku: potřebuje realizaci, rozsah a schopnost přeměnit to, co již máme, na to, co nám chybí.