Les transactions se sont multipliées, les prix ont augmenté de manière constante et la demande semblait pratiquement inépuisable. Aujourd’hui, les signes commencent à changer. Le nombre de transactions ralentit, les acheteurs sont devenus plus exigeants et le marché entre dans une phase de plus grand équilibre. Cependant, il y a une conclusion à tirer de cette nouvelle réalité : un marché au ralenti ne signifie pas nécessairement un marché plus accessible.

À première vue, il serait logique de penser qu’une baisse du nombre de transactions finirait par alléger la pression sur les prix et faciliter l’accès au logement. Mais ce lien est loin d’être automatique. Malgré le ralentissement du marché, de nombreuses familles continuent de rencontrer d’énormes difficultés pour acheter un logement et le taux d’effort reste élevé. Cela montre que le véritable problème du logement au Portugal n’a jamais résidé uniquement dans la vitesse à laquelle les logements se vendaient.

Le défi est bien plus structurel. Comme je le soutiens depuis plusieurs années, cette situation ne s’est pas créée du jour au lendemain. Elle résulte de décennies de décisions reportées, de réformes incomplètes et d’une difficulté persistante à adapter les politiques publiques à l’évolution de l’économie, de la démographie et des besoins réels de la société.

Le Portugal continue d’attirer les investissements, les entreprises, les talents et de nouveaux résidents internationaux. L’économie se positionne de plus en plus dans des secteurs à forte valeur ajoutée tels que la technologie, l’intelligence artificielle, les centres de données et les énergies renouvelables. Cette transformation est extrêmement positive pour le pays et accroît naturellement la demande de logements, en particulier dans les zones métropolitaines et les principaux pôles économiques.

Le problème est que l’offre n’est toujours pas en mesure de suivre cette demande. Simplifier les procédures, réduire les délais de décision et offrir une plus grande prévisibilité aux investisseurs reste l’un des principaux défis. Pendant ce temps, d’autres marchés européens progressent plus rapidement et deviennent de plus en plus compétitifs pour attirer les investissements, les entreprises et les talents.

Depuis trop longtemps, nous abordons la question du logement presque exclusivement sous l’angle de l’évolution des prix. Or, le marché immobilier va bien au-delà de cela. Il est le reflet direct de l’économie. Lorsqu’un pays se développe, crée des emplois qualifiés et attire des investissements, la demande de logements augmente inévitablement. Ceux qui investissent créent des entreprises, génèrent des emplois et attirent des professionnels qui ont besoin d’un lieu de vie. La véritable question est donc de savoir si nous pouvons répondre à cette demande assez rapidement.

Construire davantage de logements est essentiel, mais se contenter d’en construire davantage ne suffit pas. Il est également nécessaire de réduire les délais de développement des projets, de rendre les procédures d’autorisation plus efficaces et d’assurer une plus grande stabilité et prévisibilité pour les investisseurs. Plus il faut de temps pour qu’un nouveau logement arrive sur le marché, plus la pression sur l’offre existante est forte.

Les données du premier semestre révèlent également un autre changement important : le marché est devenu plus sélectif. Les acheteurs analysent davantage, comparent davantage et prennent leurs décisions de manière moins impulsive. C’est un signe de maturité et pas nécessairement de fragilité. Cependant, cette maturité ne doit pas être confondue avec la résolution du problème de l’accessibilité.

Tant que la croissance des revenus des ménages restera inférieure au coût du logement, tant que la productivité de l’économie restera bien en deçà de celle de nos principaux partenaires européens et tant que l’offre restera insuffisante, l’accès au logement continuera d’être l’un des plus grands défis économiques et sociaux du pays.

Le véritable succès du marché immobilier portugais ne se mesurera pas au nombre de logements vendus ni à l’évolution des prix. Il se mesurera à la capacité de permettre à un nombre croissant de personnes de vivre, de travailler et de construire leur avenir au Portugal. Pour y parvenir, il faudra du courage pour mener à bien les réformes que nous connaissons depuis longtemps, car le plus grand défi n’est plus d’identifier les problèmes. Il s’agit d’avoir la capacité d’y répondre.