Antalet transaktioner ökade, priserna steg stadigt och efterfrågan verkade praktiskt taget outtömlig. Idag börjar tecknen se annorlunda ut. Antalet affärer avtar, köparna har blivit mer krävande och marknaden går in i en fas av större jämvikt. Det finns dock en slutsats som måste dras av denna nya verklighet: en trögare marknad innebär inte nödvändigtvis en mer tillgänglig marknad.

Vid första anblicken skulle det vara logiskt att tro att en minskning av antalet transaktioner i slutändan skulle lätta på pristrycket och underlätta tillgången till bostäder. Men detta samband är långt ifrån självklart. Trots det långsammare marknadstempot fortsätter många familjer att möta enorma svårigheter att köpa ett hus, och andelen som inte har råd att köpa bostad är fortfarande hög. Detta visar att det verkliga bostadsproblemet i Portugal aldrig enbart handlade om hur snabbt bostäderna såldes.

Utmaningen är av mycket mer strukturell karaktär. Som jag har hävdat under de senaste åren uppstod denna situation inte över en natt. Den är resultatet av årtionden av uppskjutna beslut, ofullständiga reformer och en ihållande svårighet att anpassa den offentliga politiken till utvecklingen av ekonomin, demografin och samhällets verkliga behov.

Portugal fortsätter att locka till sig investeringar, företag, kompetens och nya internationella invånare. Ekonomin positionerar sig alltmer inom sektorer med högt mervärde, såsom teknik, artificiell intelligens, datacenter och förnybar energi. Denna omvandling är ytterst positiv för landet och ökar naturligtvis efterfrågan på bostäder, särskilt i storstadsområdena och de viktigaste ekonomiska centrumen.

Problemet är att utbudet fortfarande inte kan hålla jämna steg med denna efterfrågan. Att förenkla processer, förkorta beslutstiderna och skapa större förutsägbarhet för dem som investerar fortsätter att vara en av de största utmaningarna. Samtidigt går andra europeiska marknader framåt snabbare och blir allt mer konkurrenskraftiga när det gäller att locka till sig investeringar, företag och kompetens.

Alltför länge har vi diskuterat bostäder nästan uteslutande utifrån prisutvecklingen. Men fastighetsmarknaden är mycket mer än så. Den är en direkt återspegling av ekonomin. När ett land växer, skapar kvalificerade arbetstillfällen och lockar till sig investeringar ökar efterfrågan på bostäder oundvikligen. De som investerar startar företag, skapar arbetstillfällen och lockar till sig yrkesverksamma som behöver någonstans att bo. Den verkliga frågan är därför om vi kan möta denna efterfrågan tillräckligt snabbt.

Att bygga fler bostäder är avgörande, men det räcker inte med att bara bygga fler. Det är också nödvändigt att förkorta projektutvecklingstiderna, effektivisera tillståndsgivningen och säkerställa större stabilitet och förutsägbarhet för dem som investerar. Ju längre tid det tar för en ny bostad att nå marknaden, desto större blir trycket på det befintliga utbudet.

Uppgifterna för första halvåret visar också på en annan viktig förändring: marknaden har blivit mer selektiv. Köpare analyserar mer, jämför mer och fattar beslut mindre impulsivt. Detta är ett tecken på mognad och inte nödvändigtvis på bräcklighet. Denna mognad bör dock inte förväxlas med att lösa problemet med tillgänglighet.

Så länge hushållens inkomster växer i en takt som är lägre än bostadskostnaderna, så länge ekonomins produktivitet ligger långt efter våra viktigaste europeiska partners och så länge utbudet förblir otillräckligt, kommer tillgången till bostäder att fortsätta vara en av landets största ekonomiska och sociala utmaningar.

Den portugisiska fastighetsmarknadens verkliga framgång kommer inte att mätas i antalet sålda bostäder eller i prisutvecklingen. Den kommer att mätas utifrån förmågan att göra det möjligt för allt fler människor att bo, arbeta och bygga sin framtid i Portugal. För att lyckas med detta krävs mod att genomföra de reformer som vi länge har känt till, eftersom den största utmaningen inte längre är att identifiera problemen. Den består i att ha förmågan att hantera dem.