As transações aumentavam, os preços subiam de forma consistente e a procura parecia praticamente inesgotável. Hoje, os sinais começam a ser diferentes. O número de negócios abranda, os compradores tornaram-se mais exigentes e o mercado entra numa fase de maior equilíbrio. No entanto, há uma conclusão que importa retirar desta nova realidade: um mercado mais lento não significa, necessariamente, um mercado mais acessível.

À primeira vista, seria lógico pensar que uma redução das transações acabaria por aliviar a pressão sobre os preços e facilitar o acesso à habitação. Mas essa relação está longe de ser automática. Apesar do ritmo menos acelerado do mercado, muitas famílias continuam a enfrentar enormes dificuldades para comprar casa e a taxa de esforço permanece elevada. Isto demonstra que o verdadeiro problema da habitação em Portugal nunca esteve apenas na velocidade com que se vendiam casas.

O desafio é muito mais estrutural. Como tenho vindo a defender ao longo dos últimos anos, esta situação não surgiu de um momento para o outro. Resulta de décadas de decisões adiadas, reformas incompletas e de uma dificuldade persistente em adaptar as políticas públicas à evolução da economia, da demografia e das necessidades reais da sociedade.

Portugal continua a atrair investimento, empresas, talento e novos residentes internacionais. A economia está cada vez mais posicionada em setores de elevado valor acrescentado, como a tecnologia, a inteligência artificial, os centros de dados e as energias renováveis. Esta transformação é extremamente positiva para o país e aumenta naturalmente a procura por habitação, sobretudo nas áreas metropolitanas e nos principais polos económicos.

O problema é que a oferta continua sem conseguir acompanhar essa procura. Simplificar processos, reduzir os tempos de decisão e criar maior previsibilidade para quem investe continua a ser um dos maiores desafios. Enquanto isso, outros mercados europeus avançam mais rapidamente e tornam-se cada vez mais competitivos na atração de investimento, empresas e talento.

Durante demasiado tempo discutimos a habitação quase exclusivamente através da evolução dos preços. Mas o mercado imobiliário é muito mais do que isso. É um reflexo direto da economia. Quando um país cresce, cria emprego qualificado e atrai investimento, a procura por habitação aumenta inevitavelmente. Quem investe cria empresas, gera emprego e atrai profissionais que precisam de um lugar para viver. A verdadeira questão passa, por isso, por saber se conseguimos responder a essa procura com rapidez suficiente.

Construir mais habitação é essencial, mas construir apenas mais não chega. É igualmente necessário reduzir os tempos de desenvolvimento dos projetos, tornar os licenciamentos mais eficientes e garantir maior estabilidade e previsibilidade para quem investe. Quanto mais tempo demora uma nova habitação a chegar ao mercado, maior será a pressão sobre a oferta existente.

Os dados do primeiro semestre mostram também outra mudança importante: o mercado tornou-se mais seletivo. Os compradores analisam mais, comparam mais e tomam decisões de forma menos impulsiva. Este é um sinal de maturidade e não necessariamente de fragilidade. No entanto, essa maturidade não deve ser confundida com a resolução do problema da acessibilidade.

Enquanto os rendimentos das famílias crescerem abaixo do custo da habitação, enquanto a produtividade da economia continuar distante da dos nossos principais parceiros europeus e enquanto a oferta permanecer insuficiente, o acesso à casa continuará a ser um dos maiores desafios económicos e sociais do país.

O verdadeiro sucesso do mercado imobiliário português não será medido pelo número de casas vendidas nem pela evolução dos preços. Será medido pela capacidade de permitir que cada vez mais pessoas consigam viver, trabalhar e construir o seu futuro em Portugal. Para isso, será necessária coragem para executar as reformas que há muito conhecemos, porque o maior desafio já não é identificar os problemas. É ter capacidade para lhes dar resposta.