Het aantal transacties nam toe, de prijzen stegen gestaag en de vraag leek vrijwel onuitputtelijk. Vandaag de dag beginnen de signalen anders te worden. Het aantal transacties neemt af, kopers zijn veeleisender geworden en de markt komt in een fase van groter evenwicht terecht. Er is echter één conclusie die uit deze nieuwe realiteit moet worden getrokken: een tragere markt betekent niet noodzakelijkerwijs een toegankelijkere markt.

Op het eerste gezicht zou het logisch zijn te denken dat een daling van het aantal transacties uiteindelijk de druk op de prijzen zou verlichten en de toegang tot woningen zou vergemakkelijken. Maar dit verband is verre van vanzelfsprekend. Ondanks het tragere tempo van de markt blijven veel gezinnen enorme moeilijkheden ondervinden bij het kopen van een huis en blijft de inspanningsgraad hoog. Dit toont aan dat het echte huisvestingsprobleem in Portugal nooit alleen te maken had met de snelheid waarmee huizen werden verkocht.

De uitdaging is veel structureler van aard. Zoals ik de afgelopen jaren al heb betoogd, is deze situatie niet van de ene op de andere dag ontstaan. Het is het resultaat van decennia van uitgestelde beslissingen, onvolledige hervormingen en een hardnekkige moeilijkheid om het overheidsbeleid aan te passen aan de ontwikkeling van de economie, de demografie en de werkelijke behoeften van de samenleving.

Portugal blijft investeringen, bedrijven, talent en nieuwe internationale inwoners aantrekken. De economie richt zich steeds meer op sectoren met een hoge toegevoegde waarde, zoals technologie, kunstmatige intelligentie, datacenters en hernieuwbare energie. Deze transformatie is uiterst positief voor het land en zorgt vanzelfsprekend voor een toenemende vraag naar woningen, met name in grootstedelijke gebieden en in de belangrijkste economische centra.

Het probleem is dat het aanbod nog steeds geen gelijke tred kan houden met deze vraag. Het vereenvoudigen van processen, het verkorten van besluitvormingstijden en het creëren van meer voorspelbaarheid voor investeerders blijft een van de grootste uitdagingen. Ondertussen boeken andere Europese markten sneller vooruitgang en worden ze steeds concurrerender bij het aantrekken van investeringen, bedrijven en talent.

We hebben het al te lang bijna uitsluitend over de prijsontwikkelingen op de woningmarkt gehad. Maar de vastgoedmarkt is veel meer dan dat. Het is een directe weerspiegeling van de economie. Wanneer een land groeit, gekwalificeerde banen creëert en investeringen aantrekt, neemt de vraag naar woningen onvermijdelijk toe. Investeerders richten bedrijven op, genereren banen en trekken professionals aan die een plek nodig hebben om te wonen. De echte vraag is daarom of we snel genoeg aan deze vraag kunnen voldoen.

Het bouwen van meer woningen is essentieel, maar alleen maar meer bouwen is niet genoeg. Het is ook noodzakelijk om de doorlooptijd van projecten te verkorten, de vergunningsprocedures efficiënter te maken en te zorgen voor meer stabiliteit en voorspelbaarheid voor investeerders. Hoe langer het duurt voordat een nieuwe woning op de markt komt, hoe groter de druk op het bestaande aanbod.

De cijfers voor de eerste helft van het jaar laten ook een andere belangrijke verandering zien: de markt is selectiever geworden. Kopers analyseren meer, vergelijken meer en nemen minder impulsieve beslissingen. Dit is een teken van volwassenheid en niet per se van kwetsbaarheid. Deze volwassenheid mag echter niet worden verward met het oplossen van het probleem van de betaalbaarheid.

Zolang de inkomens van huishoudens minder snel stijgen dan de woonlasten, zolang de productiviteit van de economie ver achterblijft bij die van onze belangrijkste Europese partners en zolang het aanbod ontoereikend blijft, zal de toegang tot huisvesting een van de grootste economische en sociale uitdagingen van het land blijven.

Het werkelijke succes van de Portugese vastgoedmarkt zal niet worden afgemeten aan het aantal verkochte woningen of aan de prijsontwikkeling. Het zal worden afgemeten aan het vermogen om steeds meer mensen in staat te stellen in Portugal te wonen, te werken en aan hun toekomst te bouwen. Om dit te bereiken is moed nodig om de hervormingen door te voeren die we al lang kennen, want de grootste uitdaging is niet langer het identificeren van de problemen. Het is het vermogen om erop te reageren.