Le transazioni sono aumentate, i prezzi sono cresciuti costantemente e la domanda sembrava praticamente inesauribile. Oggi, i segnali cominciano a cambiare. Il numero di transazioni rallenta, gli acquirenti sono diventati più esigenti e il mercato entra in una fase di maggiore equilibrio. Tuttavia, c’è una conclusione che bisogna trarre da questa nuova realtà: un mercato più lento non significa necessariamente un mercato più accessibile.

A prima vista, sarebbe logico pensare che una riduzione delle transazioni finirebbe per alleviare la pressione sui prezzi e facilitare l’accesso alla casa. Ma questa relazione è tutt’altro che automatica. Nonostante il rallentamento del mercato, molte famiglie continuano ad affrontare enormi difficoltà nell’acquisto di una casa e il tasso di sforzo rimane elevato. Ciò dimostra che il vero problema abitativo in Portogallo non è mai stato solo la velocità con cui venivano vendute le case.

La sfida è di natura molto più strutturale. Come ho sostenuto negli ultimi anni, questa situazione non è sorta dall’oggi al domani. È il risultato di decenni di decisioni rinviate, riforme incomplete e una persistente difficoltà nell’adattare le politiche pubbliche all’evoluzione dell’economia, della demografia e delle reali esigenze della società.

Il Portogallo continua ad attrarre investimenti, imprese, talenti e nuovi residenti internazionali. L’economia si sta posizionando sempre più in settori ad alto valore aggiunto quali la tecnologia, l’intelligenza artificiale, i centri dati e le energie rinnovabili. Questa trasformazione è estremamente positiva per il Paese e aumenta naturalmente la domanda di alloggi, specialmente nelle aree metropolitane e nei principali centri economici.

Il problema è che l’offerta non riesce ancora a tenere il passo con questa domanda. Semplificare le procedure, ridurre i tempi decisionali e garantire maggiore prevedibilità a chi investe continua a rappresentare una delle sfide più grandi. Nel frattempo, altri mercati europei stanno avanzando più rapidamente e stanno diventando sempre più competitivi nell’attrarre investimenti, aziende e talenti.

Per troppo tempo abbiamo discusso di alloggi quasi esclusivamente in termini di andamento dei prezzi. Ma il mercato immobiliare è molto più di questo. È uno specchio diretto dell’economia. Quando un paese cresce, crea posti di lavoro qualificati e attira investimenti, la domanda di alloggi aumenta inevitabilmente. Chi investe crea imprese, genera posti di lavoro e attira professionisti che hanno bisogno di un posto dove vivere. La vera domanda è quindi se siamo in grado di soddisfare questa domanda con sufficiente rapidità.

Costruire più alloggi è essenziale, ma limitarsi a costruirne di più non basta. È anche necessario ridurre i tempi di sviluppo dei progetti, rendere più efficiente il rilascio delle licenze e garantire maggiore stabilità e prevedibilità a chi investe. Più tempo ci vuole perché una nuova abitazione arrivi sul mercato, maggiore è la pressione sull’offerta esistente.

I dati relativi al primo semestre dell’anno evidenziano anche un altro cambiamento importante: il mercato è diventato più selettivo. Gli acquirenti analizzano di più, confrontano di più e prendono decisioni in modo meno impulsivo. Questo è un segno di maturità e non necessariamente di fragilità. Tuttavia, questa maturità non va confusa con la risoluzione del problema dell’accessibilità.

Finché i redditi delle famiglie cresceranno a un ritmo inferiore al costo degli alloggi, finché la produttività dell’economia rimarrà lontana da quella dei nostri principali partner europei e finché l’offerta rimarrà insufficiente, l’accesso agli alloggi continuerà a rappresentare una delle maggiori sfide economiche e sociali del Paese.

Il vero successo del mercato immobiliare portoghese non si misurerà in base al numero di case vendute né all’andamento dei prezzi. Sarà misurato dalla capacità di consentire a un numero sempre maggiore di persone di vivere, lavorare e costruire il proprio futuro in Portogallo. Per farlo, ci vorrà coraggio nell’attuare le riforme che conosciamo da tempo, perché la sfida più grande non è più quella di individuare i problemi, ma di avere la capacità di affrontarli.