Le Portugal pourrait avoir besoin d'au moins une décennie pour se remettre du déficit de logements accumulé ces dernières années, rapporte Executive Digest.

La Banque du Portugal estime qu'entre 2015 et 2025, l'écart entre les besoins en logements et la construction de nouveaux logements a entraîné une pénurie d'environ 300 000 logements. Cela signifie qu’à un rythme annuel d’environ 30 000 logements, il faudrait dix ans pour combler ce déficit, en supposant que la demande de logements n’augmente pas davantage.

La Confédération portugaise de la construction et de l’immobilier (CPCI) estime qu’il manque actuellement 380 000 logements au Portugal, un chiffre supérieur à l’estimation de la Banque du Portugal.

L’augmentation de l’offre de logements ne représente qu’une partie du défi. Les nouveaux projets peuvent prendre en moyenne six ans entre la décision d’investissement initiale et la livraison du bien immobilier.

Durée des travaux et main-d’œuvre

L’un des principaux obstacles à l’augmentation de la construction de logements est la pénurie de main-d’œuvre. Manuel Reis Campos, président de la CPCI, estime que le secteur a besoin de 80 000 à 90 000 professionnels supplémentaires, alors que l’emploi dans la construction reste inférieur d’environ 30 % aux niveaux de 2008.

L’immigration a contribué à compenser cette pénurie, avec 8 000 travailleurs supplémentaires qui devraient être recrutés via la « voie verte » rien qu’en 2026.

Malgré cela, la construction de logements a montré des signes de reprise. En 2025, près de 27 000 nouveaux logements ont été achevés, soit le nombre le plus élevé enregistré depuis 2010. Les permis de construire ont également augmenté et, selon les données disponibles jusqu’en août 2026, ont atteint des niveaux qui n’avaient plus été observés depuis 2008.

Le gouvernement dépasse l’objectif du PRR

Selon un communiqué de presse du gouvernement portugais publié le 1er septembre 2026, le Portugal a achevé la construction de 31 700 logements dans le cadre du Plan de relance et de résilience (PRR), dépassant ainsi de 5 700 logements son objectif initial de 26 000.

Le gouvernement a également annoncé un financement de 2,011 milliards d’euros pour la construction de 33 000 logements supplémentaires d’ici 2030, ainsi que des initiatives de financement destinées à soutenir le logement social et abordable.

Cette annonce a également mis en avant des mesures de soutien aux jeunes acquéreurs, notamment des exonérations fiscales et des garanties publiques sur les prêts immobiliers.

Prix et demande de logements

La croissance démographique, le tourisme, les locations de courte durée et l’attrait exercé sur les résidents étrangers à hauts revenus ont généré une forte demande de logements.

Selon les données présentées par Expresso, les prix de l’immobilier ont plus que doublé au cours de la dernière décennie, tandis que les loyers ont augmenté de 119 %.

L’économiste Vera Gouveia Barros estime que ce déséquilibre a transformé le marché en une sorte d’enchère où le pouvoir de négociation est principalement du côté des vendeurs ou des bailleurs. De plus, la lenteur des procédures d’octroi de permis de construire, la rareté des terrains disponibles à la construction et la difficulté à mobiliser des ressources aggravent encore la pénurie de logements.

Les achats effectués par des personnes ayant leur domicile fiscal à l’étranger constituent une autre pression sur le marché. Au premier semestre 2026, ces acheteurs ont déboursé en moyenne 435 000 € par bien immobilier, soit 70 % de plus que les acheteurs domiciliés au Portugal.

Mesures gouvernementales en matière de logement

D’ici 2030, le gouvernement s’est engagé à livrer 133 000 logements, pour un investissement supérieur à 10 milliards d’euros.

Cependant, le logement social ne représente encore que 2 % du parc immobilier portugais.

Parmi les mesures visant à stimuler la construction figure la réduction de la TVA de 23 % à 6 % sur les logements destinés à la vente d’une valeur maximale de 648 000 € ou destinés à la location modérée, avec des loyers ne dépassant pas 2 300 €. Le secteur immobilier reconnaît toutefois qu’il faudra au moins deux à trois ans pour que ces logements arrivent sur le marché, rapporte Executive Digest.

Une autre possibilité consiste à exploiter les logements existants mais inoccupés. Selon les données de 2023 de l’Institut national de la statistique, le Portugal comptait 723 000 logements vacants, dont 348 097 étaient disponibles à la vente ou à la location.

Le gouvernement a proposé une réduction de l’impôt sur le revenu de 25 % à 10 % pour les propriétaires qui pratiquent des loyers modérés, compris entre 400 et 2 300 euros, quels que soient l’emplacement et le type de bien immobilier. Le projet de loi, qui a déjà été approuvé en première lecture, fait toujours l’objet d’un débat parlementaire et prévoit des modifications concernant les plafonds de loyer, les cautions et les procédures d’expulsion pour non-paiement.

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