Portugalia może potrzebować dziesięciu lat, by rozwiązać kryzys mieszkaniowy

Niedobór siły roboczej, długie terminy realizacji inwestycji budowlanych, biurokracja oraz rosnący popyt to tylko niektóre z czynników przyczyniających się do niedoboru mieszkań.

in · 23 paź 2026, 15:03 · 0 Uwagi

Jak podaje „Executive Digest”, Portugalia może potrzebować co najmniej dziesięciu lat, aby uporać się z deficytem mieszkaniowym, który narósł w ciągu ostatnich kilku lat.

Bank Portugalii szacuje, że w latach 2015–2025 różnica między zapotrzebowaniem na mieszkania a liczbą wybudowanych nowych domów spowodowała niedobór około 300 000 nieruchomości. Oznacza to, że przy rocznym tempie budowy wynoszącym około 30 000 domów, wyrównanie tego deficytu zajęłoby dziesięć lat, zakładając, że popyt na mieszkania nie wzrośnie jeszcze bardziej.

Portugalska Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości (CPCI) szacuje, że obecnie w Portugalii brakuje 380 000 mieszkań, co stanowi liczbę wyższą niż szacunki Banku Portugalii.

Zwiększenie podaży mieszkań to tylko część wyzwania. Realizacja nowych projektów może trwać średnio sześć lat od momentu podjęcia decyzji inwestycyjnej do oddania nieruchomości do użytku.

Czas budowy i siła robocza

Jedną z głównych przeszkód w zwiększeniu tempa budowy mieszkań jest niedobór siły roboczej. Manuel Reis Campos, prezes CPCI, szacuje, że sektor potrzebuje dodatkowych 80 000 do 90 000 specjalistów, podczas gdy zatrudnienie w budownictwie pozostaje o około 30% poniżej poziomu z 2008 roku.

Imigracja pomogła zrównoważyć ten niedobór – oczekuje się, że tylko w 2026 r. dzięki tzw. „zielonemu korytarzowi” zostanie zatrudnionych dodatkowych 8 000 pracowników.

Mimo to budownictwo mieszkaniowe wykazuje oznaki ożywienia. W 2025 r. oddano do użytku prawie 27 000 nowych mieszkań, co stanowi najwyższą liczbę odnotowaną od 2010 r. Wzrosła również liczba pozwoleń na budowę, która według danych dostępnych do sierpnia 2026 r. osiągnęła poziom niespotykany od 2008 r.

Rząd przekroczył cel PRR

Zgodnie z komunikatem prasowym rządu portugalskiego opublikowanym 1 września 2026 r. Portugalia ukończyła budowę 31 700 mieszkań w ramach Planu Odbudowy i Odporności (PRR), przekraczając pierwotny cel wynoszący 26 000 o 5 700 nieruchomości.

Rząd ogłosił również przeznaczenie 2,011 mld euro na sfinansowanie dodatkowych 33 000 mieszkań do 2030 r., a także inicjatywy finansowe mające na celu wsparcie budownictwa publicznego i mieszkaniowego o przystępnych cenach.

W komunikacie przedstawiono również wsparcie dla młodych nabywców mieszkań, w tym zwolnienia podatkowe i publiczne gwarancje hipoteczne.

Ceny mieszkań i popyt

Wzrost liczby ludności, turystyka, wynajem krótkoterminowy oraz przyciąganie zagranicznych mieszkańców o wysokich dochodach spowodowały znaczny popyt na mieszkania.

Według danych przedstawionych przez Expresso ceny domów wzrosły ponad dwukrotnie w ciągu ostatniej dekady, podczas gdy czynsze wzrosły o 119%.

Ekonomistka Vera Gouveia Barros uważa, że ta nierównowaga przekształciła rynek w swego rodzaju aukcję, w której siła negocjacyjna leży przede wszystkim po stronie sprzedających lub wynajmujących. Ponadto powolne tempo wydawania pozwoleń na budowę, niedobór dostępnych gruntów pod zabudowę oraz trudności w pozyskiwaniu środków jeszcze bardziej pogłębiają niedobór mieszkań.

Kolejnym czynnikiem wywierającym presję na rynek są zakupy dokonywane przez osoby posiadające miejsce zamieszkania dla celów podatkowych za granicą. W pierwszej połowie 2026 r. nabywcy ci zapłacili średnio 435 000 euro za nieruchomość, czyli o 70% więcej niż nabywcy zamieszkujący w Portugalii.

Rządowe działania w zakresie mieszkalnictwa

Rząd zobowiązał się do 2030 r. do oddania do użytku 133 000 mieszkań, co wiąże się z inwestycją przekraczającą 10 mld euro.

Jednak mieszkania publiczne nadal stanowią zaledwie 2% portugalskiego zasobu mieszkaniowego.

Wśród środków mających na celu stymulowanie budownictwa znajduje się obniżenie stawki VAT z 23% do 6% w przypadku mieszkań przeznaczonych do sprzedaży o wartości do 648 000 euro lub przeznaczonych na wynajem w umiarkowanym przedziale cenowym, z czynszem do 2 300 euro. Sektor nieruchomości przyznaje jednak, że wprowadzenie tych mieszkań na rynek zajmie co najmniej dwa do trzech lat, jak podaje Executive Digest.

Inną możliwością jest wykorzystanie istniejących, ale niezamieszkałych mieszkań. Według danych Narodowego Instytutu Statystyki z 2023 r. w Portugalii było 723 000 pustostanów, z czego 348 097 było dostępnych na sprzedaż lub wynajem.

Rząd zaproponował obniżenie podatku dochodowego z 25% do 10% dla właścicieli nieruchomości pobierających umiarkowane czynsze, wynoszące od 400 do 2 300 euro, niezależnie od lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Projekt nowelizacji, który został już zatwierdzony w zasadzie, jest nadal przedmiotem debaty parlamentarnej i przewiduje zmiany w zakresie limitów czynszów, kaucji oraz procedur eksmisji z powodu niepłacenia czynszu.