Secondo quanto riporta Executive Digest, il Portogallo potrebbe aver bisogno di almeno un decennio per recuperare dal deficit abitativo accumulato negli ultimi anni.

La Banca del Portogallo stima che, tra il 2015 e il 2025, il divario tra il fabbisogno abitativo e la costruzione di nuove abitazioni abbia determinato una carenza di circa 300.000 alloggi. Ciò significa che, con un ritmo annuo di circa 30.000 abitazioni, ci vorrebbero dieci anni per colmare questo deficit, ipotizzando che la domanda di alloggi non aumenti ulteriormente.

La Confederazione portoghese dell’edilizia e del settore immobiliare (CPCI) stima che attualmente in Portogallo vi sia una carenza di 380.000 abitazioni, una cifra superiore alla stima della Banca del Portogallo.

Aumentare l’offerta abitativa rappresenta solo una parte della sfida. I nuovi progetti possono richiedere in media sei anni dalla decisione iniziale di investimento alla consegna dell’immobile.

Tempi di costruzione e manodopera

Uno dei principali ostacoli all’aumento dell’edilizia residenziale è la carenza di manodopera. Manuel Reis Campos, presidente della CPCI, stima che il settore abbia bisogno di ulteriori 80.000-90.000 professionisti, in un momento in cui l’occupazione nel settore edile rimane circa il 30% al di sotto dei livelli del 2008.

L’immigrazione ha contribuito a controbilanciare questa carenza: si prevede che, solo nel 2026, verranno assunti altri 8.000 lavoratori attraverso la cosiddetta «corsia verde».

Ciononostante, l’edilizia residenziale ha mostrato segni di ripresa. Nel 2025 sono state completate quasi 27.000 nuove abitazioni, il numero più alto registrato dal 2010. Anche le licenze edilizie sono aumentate e, secondo i dati disponibili fino ad agosto 2026, hanno raggiunto livelli che non si vedevano dal 2008.

Il governo supera l’obiettivo del PRR

Secondo un comunicato stampa del governo portoghese pubblicato il 1° settembre 2026, il Portogallo ha completato 31.700 abitazioni nell’ambito del Piano di ripresa e resilienza (PRR), superando di 5.700 unità l’obiettivo originario di 26.000.

Il governo ha inoltre annunciato un finanziamento di 2,011 miliardi di euro per la realizzazione di altre 33.000 abitazioni entro il 2030, oltre a iniziative di finanziamento volte a sostenere l’edilizia pubblica e a prezzi accessibili.

L’annuncio ha inoltre delineato misure di sostegno per i giovani acquirenti di abitazioni, tra cui esenzioni fiscali e garanzie pubbliche sui mutui.

Prezzi e domanda di alloggi

La crescita demografica, il turismo, gli affitti a breve termine e l’afflusso di residenti stranieri con redditi elevati hanno determinato una forte domanda di alloggi.

Secondo i dati presentati da Expresso, i prezzi delle case sono più che raddoppiati nell’ultimo decennio, mentre gli affitti sono aumentati del 119%.

L’economista Vera Gouveia Barros ritiene che lo squilibrio abbia trasformato il mercato in una sorta di asta che pone il potere negoziale principalmente dalla parte di chi vende o affitta. Inoltre, la lentezza nel rilascio delle licenze, la scarsità di terreni disponibili per l’edilizia e la difficoltà nel mobilitare risorse aggravano ulteriormente la carenza di alloggi.

Un’altra pressione sul mercato è rappresentata dagli acquisti effettuati da persone con domicilio fiscale all’estero. Nella prima metà del 2026, questi acquirenti hanno pagato in media 435.000 euro per immobile, il 70% in più rispetto agli acquirenti domiciliati in Portogallo.

Misure governative in materia di alloggi

Entro il 2030, l’Esecutivo si è impegnato a realizzare 133.000 alloggi, con un investimento superiore a 10 miliardi di euro.

Tuttavia, l’edilizia pubblica rappresenta ancora solo il 2% del patrimonio immobiliare portoghese.

Tra le misure volte a stimolare l’edilizia figura la riduzione dell’IVA dal 23% al 6% sulle abitazioni in vendita fino a 648.000 euro o destinate ad affitti moderati, con canoni fino a 2.300 euro. Il settore immobiliare ammette, tuttavia, che ci vorranno almeno due o tre anni prima che queste abitazioni arrivino sul mercato, secondo quanto riporta Executive Digest.

Un’altra possibilità è quella di utilizzare gli alloggi esistenti ma non occupati. Secondo i dati del 2023 dell’Istituto Nazionale di Statistica, il Portogallo contava 723.000 abitazioni sfitte, di cui 348.097 disponibili per la vendita o l’affitto.

Il governo ha proposto una riduzione dell’imposta sul reddito dal 25% al 10% per i proprietari che applicano affitti moderati, compresi tra 400 e 2.300 euro, indipendentemente dall’ubicazione e dalla tipologia dell’immobile. La revisione legislativa, già approvata in linea di massima, è ancora oggetto di dibattito in Parlamento e prevede modifiche ai limiti degli affitti, ai depositi cauzionali e alle procedure di sfratto per mancato pagamento.

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