Le gouvernement a approuvé une nouvelle législation visant à régler les litiges successoraux qui bloquent pendant des années des biens immobiliers et des terres rurales, empêchant ainsi leur vente, leur location ou leur exploitation.

António Leitão Amaro, ministre de la Présidence, a annoncé jeudi 22 octobre l'adoption par le Conseil des ministres d'un nouveau décret-loi.

Comme le rapporte ECO, ce nouveau cadre met en place une procédure spéciale pour la vente de biens immobiliers détenus en indivision lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur leur sort.

Cette réforme vise à remédier à un problème qui, selon le gouvernement, contribue à la pénurie de logements dans le pays.

Selon les chiffres du recensement de 2021 cités par l’exécutif, le Portugal compte environ 485 000 logements vacants, dont plus de la moitié seraient en bon état mais ne seraient pas destinés à la vente ou à la location.

Leitão Amaro a fait valoir que des désaccords entre un ou deux membres d’une même famille peuvent empêcher des biens immobiliers, par ailleurs utilisables, d’être mis sur le marché.

Le problème s’étend également aux zones rurales, où le gouvernement estime que 3,4 millions de parcelles restent bloquées dans des successions indivises. De tels litiges peuvent entraîner une absence de gestion des terres, notamment dans des zones où le manque d’entretien peut accroître le risque d’incendies de forêt.

Demande de vente

En vertu des nouvelles règles, un seul héritier peut demander la vente d’un bien immobilier faisant partie d’une succession indivise dès lors que le délai applicable de deux ans s’est écoulé sans qu’un accord ait été trouvé.

Auparavant, un désaccord entre les bénéficiaires pouvait paralyser l’ensemble du processus, même lorsque d’autres héritiers souhaitaient vendre ou partager les biens.

La nouvelle procédure vise à sortir de cette impasse tout en garantissant que les biens immobiliers soient vendus à leur valeur de marché, en recourant à des expertises indépendantes pour établir la valeur du bien et à une vente aux enchères en ligne comme principal moyen de vente si aucun accord privé n’est conclu.

De plus, les héritiers disposeront de six mois pour tenter de régler le litige ou d’organiser une vente de gré à gré avant la phase d’enchères.

La législation offre également aux héritiers la possibilité de conserver eux-mêmes le bien immobilier, notamment grâce au droit de préemption applicable, plutôt que de perdre automatiquement la possibilité de l’acquérir lorsqu’une vente est engagée.

Résidences familiales

Cette réforme prévoit des garanties pour les situations de vulnérabilité, telles que l’exclusion d’un bien servant de résidence familiale de la procédure de vente spéciale, sauf consentement exprès du conjoint ou du partenaire survivant, y compris pour les couples vivant en union de fait légalement reconnue.

Par ailleurs, les successions insolvables sont également exclues de cette procédure spéciale.

Ces règles visent à offrir une issue aux litiges prolongés sans supprimer les protections dont bénéficient les personnes concernées par la vente des biens hérités.

Le décret-loi instaure également la figure d’un exécuteur testamentaire doté de pouvoirs pour superviser le partage de la succession.

Cette nomination vise à centraliser les responsabilités en matière d’administration, de règlement et de répartition des biens hérités, réduisant ainsi la dépendance vis-à-vis de l’accord des héritiers à chaque étape.

Le gouvernement met également en place un cadre d’arbitrage en matière de succession pour les litiges relevant des nouvelles dispositions, dans l’espoir que ces mesures réduiront la durée des procédures judiciaires et simplifieront le règlement des successions.

Procédure spéciale

Ces réformes font suite à l’adoption de la loi n° 49/2026, publiée le 17 août, qui a autorisé le gouvernement à instaurer la procédure spéciale de vente de biens et à modifier le Code civil et le Code de procédure civile.

Ce cadre vise à traiter les cas existants et les successions futures, ce qui signifie que les familles déjà confrontées à des successions non réglées pourraient bénéficier de ce nouveau mécanisme, sous réserve des conditions légales applicables.

Le gouvernement précise que l’objectif est de mieux exploiter le parc immobilier et les terres rurales existants au Portugal, tout en réduisant le nombre de successions restées en suspens pendant des années, voire des décennies.

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