דיור בפורטוגל: הבעיה היא כבר לא חוסר פתרונות, זה חוסר ביצוע

בחודשים האחרונים צצו סימנים חיוביים. הפחתת המע"מ ל -6% בבניית דיור היא דוגמה מובהקת לכך שיש מודעות פוליטית לצורך להגדיל את ההיצע ולהפוך פרויקטים לקיימא יותר בהקשר של עלויות גבוהות. אבל חשוב להיות ברור: מדד זה, כשלעצמו, לא יפתור את הבעיה. זה יכול לעזור, זה יכול להקל על חלק מהלחץ, אבל זה לא תוקף את הליבה הקשה של הנושא.

מי שעובד במגזר יודע שהעלות הגבוהה ביותר היא לא רק בחומרים או בעבודה. זה הגיע בזמן. הזמן שאבד בתהליכי רישוי, בדעות הסותרות זו את זו, בתיקונים רצופים ובבירוקרטיה שבמקרים רבים נראה שנועדה להאט ולא להקל. הפעם זה לא ניטרלי. יש לו עלות כספית גבוהה, יוצר אי ודאות ומפחית באופן דרסטי את היענות השוק.

וכל עוד המערכת תמשיך לעבוד בדרך זו, לכל אמצעי פיסקלי תמיד תהיה השפעה מוגבלת. אנו יכולים להפחית מיסים, אך אם ייקח לנו שנים לאשר פרויקטים, התוצאה תמיד תהיה זהה: מעט היצע ומחירים גבוהים.

אבל יש רמה שנייה לדיון הזה שהיא חשובה לא פחות ולעתים קרובות מתעלמת ממנה. פורטוגל בנתה במשך עשרות שנים מערכת יחסים מיוחדת מאוד עם דיור. הבית הוא יותר מנכס. זה ביטחון, זה יציבות, זה הנכס העיקרי של משפחות רבות. במדינה שבה מדינת הרווחה מעולם לא מילאה תפקיד חזק בדיור, הרכוש הפך לתחליף הטבעי להגנה זו.

מודל זה עבד במשך עשרות שנים, אבל היום הוא בבירור במתח. הדורות החדשים מתמודדים עם שוק שבו המחירים צמחו הרבה יותר מהר מההכנסות, מה שהופך את הגישה לדיור לקשה יותר ויותר. וכאן מתעוררת אחת הסתירות הגדולות: אנו ממשיכים לעודד רכישות, אך איננו יוצרים את התנאים לפיתוח שוק השכרה אמיתי.

במדינות רבות באירופה, השכרה היא פתרון יציב, מקצועי ובקנה מידה גדול. בפורטוגל היא נותרה מקוטעת, בלתי צפויה ונתפסת לעתים קרובות כאלטרנטיבה מהשורה השנייה. ללא מסגרת פיסקלית ומשפטית המעניקה אמון למשקיעים וביטחון לדיירים, יהיה קשה ליצור שוק מאוזן.

יחד עם זאת, גם הדרך בה אנו בונים צריכה להשתנות. תפוקת הבנייה בפורטוגל נותרה נמוכה ותלויה מאוד בתהליכים מסורתיים. התיעוש של בנייה, ייצור טרומי ושילוב טכנולוגיה, כולל רובוטיקה ובינה מלאכותית, אינם מושגים עתידניים. מדובר בפתרונות שכבר נבדקו ויושמו בשווקים אחרים, עם רווחים ברורים ביעילות, הפחתת עלויות ומועדים משופרים.

הבעיה, שוב, אינה בהיעדר טכנולוגיה. זה הקושי להגדיל את הפתרונות הללו ולשלב אותם במערכת שעדיין עובדת בצורה מקוטעת. קיים חוסר קשר בין עיצוב, ביצוע ומימון. חסר חזון משולב המאפשר למגזר להשתנות בצורה מבנית.

וכל זה מתכנס בנקודה חיונית: בעיית הדיור בפורטוגל היא לא רק נדל"ן. זה כלכלי וחברתי. כאשר צעירים אינם יכולים לגשת לבית, כאשר משפחות נדחקות מהמרכזים העירוניים, כאשר הכישרון אינו יכול להתיישב במקום שיש יותר פרודוקטיביות, ההשפעה חורגת הרבה מעבר למגזר.

דיור משפיע ישירות על צמיחה כלכלית, ניידות ולכידות חברתית. וזו בדיוק הסיבה שהתגובות אינן יכולות להיות דייקניות או תגובתיות. הם צריכים להיות מבניים.

הנתיב מזוהה. אנו זקוקים לתהליכים מהירים יותר, מערכת יעילה יותר, שוק השכרה חזק יותר ובנייה מודרנית ופרודוקטיבית יותר. עלינו ליישר את המדיניות הציבורית, הרגולטורים, העיריות והמשקיעים סביב מטרה משותפת.

לבנות יותר חשוב, אבל זה כבר לא מספיק.

המבחן האמיתי הוא לבנות טוב יותר, מהר יותר ועם מערכת שעובדת.

כי בסופו של דבר הבעיה היא לא חוסר פתרונות.

זה חוסר ביצוע.