De afgelopen maanden zijn er positieve signalen gekomen. De verlaging van de btw tot 6% op woningbouw is een duidelijk voorbeeld dat de politiek zich bewust is van de noodzaak om het aanbod te vergroten en projecten levensvatbaarder te maken in een context van hoge kosten. Maar het is belangrijk om duidelijk te zijn: deze maatregel op zich lost het probleem niet op. Het kan helpen, het kan de druk wat verlichten, maar het pakt de harde kern van het probleem niet aan.

Degenen die in de sector werken, weten dat de hoogste kosten niet alleen in materiaal of arbeid zitten. Het zit hem in tijd. De tijd die verloren gaat in vergunningsprocessen, in meningen die elkaar tegenspreken, in opeenvolgende herzieningen en in een bureaucratie die in veel gevallen ontworpen lijkt om te vertragen in plaats van te vergemakkelijken. Deze tijd is niet neutraal. Het heeft hoge financiële kosten, creëert onzekerheid en vermindert het reactievermogen van de markt drastisch.

En zolang het systeem op deze manier blijft werken, zal elke fiscale maatregel altijd een beperkte impact hebben. We kunnen de belastingen verlagen, maar als het jaren duurt om projecten goed te keuren, zal het resultaat altijd hetzelfde zijn: weinig aanbod en hoge prijzen.

Maar er is een tweede niveau in deze discussie dat even belangrijk is en vaak wordt genegeerd. Portugal heeft in de loop van decennia een heel bijzondere relatie opgebouwd met huisvesting. Het huis is meer dan een bezit. Het is zekerheid, het is stabiliteit, het is het belangrijkste bezit van veel gezinnen. In een land waar de welvaartsstaat nooit een sterke rol heeft gespeeld op het gebied van huisvesting, is onroerend goed het natuurlijke substituut geworden voor deze bescherming.

Dit model heeft decennialang gewerkt, maar staat nu duidelijk onder spanning. De nieuwe generaties worden geconfronteerd met een markt waar de prijzen veel sneller zijn gestegen dan de inkomens, waardoor de toegang tot huisvesting steeds moeilijker wordt. En hier duikt een van de grote tegenstrijdigheden op: we blijven aankopen aanmoedigen, maar we creëren niet de voorwaarden om een echte huurmarkt te ontwikkelen.

In veel Europese landen is huren een stabiele, geprofessionaliseerde en grootschalige oplossing. In Portugal blijft het gefragmenteerd, onvoorspelbaar en wordt het vaak gezien als een tweedelijns alternatief. Zonder een fiscaal en wettelijk kader dat investeerders vertrouwen geeft en huurders zekerheid, zal het moeilijk zijn om een evenwichtige markt te creëren.

Tegelijkertijd moet ook de manier waarop we bouwen veranderen. De productiviteit van de bouw in Portugal is nog steeds laag en erg afhankelijk van traditionele processen. De industrialisatie van de bouw, prefabricage en de integratie van technologie, waaronder robotica en kunstmatige intelligentie, zijn geen futuristische concepten. Dit zijn oplossingen die al zijn getest en geïmplementeerd in andere markten, met duidelijke winst op het gebied van efficiëntie, kostenverlaging en verbeterde deadlines.

Het probleem is, nogmaals, niet de afwezigheid van technologie. Het is de moeilijkheid om deze oplossingen op te schalen en te integreren in een systeem dat nog steeds gefragmenteerd werkt. Er is een gebrek aan samenhang tussen ontwerp, uitvoering en financiering. Er is een gebrek aan een geïntegreerde visie waarmee de sector structureel kan transformeren.

En dit alles komt samen op een essentieel punt: het huisvestingsprobleem in Portugal is niet alleen vastgoed. Het is economisch en sociaal. Als jongeren geen woning kunnen vinden, als gezinnen uit stedelijke centra worden verdreven, als talent zich niet kan vestigen waar de productiviteit toeneemt, gaat de impact veel verder dan de sector.

Huisvesting heeft een directe invloed op economische groei, mobiliteit en sociale cohesie. En dat is precies waarom antwoorden niet punctueel of reactief kunnen zijn. Ze moeten structureel zijn.

De weg is uitgestippeld. We hebben snellere processen nodig, een efficiënter systeem, een robuustere huurmarkt en een modernere en productievere bouw. We moeten overheidsbeleid, regelgevers, gemeenten en investeerders op één lijn brengen rond een gemeenschappelijk doel.

Meer bouwen is belangrijk, maar het is niet langer genoeg.

De echte test is beter bouwen, sneller bouwen en met een systeem dat werkt.

Want uiteindelijk is het probleem niet een gebrek aan oplossingen.

Het is een gebrek aan uitvoering.