Sommigen wijten het aan speculatie, anderen aan het gebrek aan aanbod, het toerisme, buitenlandse investeerders of de rentetarieven. Al deze factoren beïnvloeden de markt, maar geen enkele factor op zich verklaart de omvang van het probleem. Misschien omdat huisvesting nooit echt het centrale probleem is geweest: het is veeleer de weerspiegeling van een economie die nog steeds moeite heeft om groei om te zetten in welvaart.

De afgelopen jaren zijn er in Portugal steeds meer positieve signalen te zien. We zijn gestegen op de Europese innovatie-indicatoren, jonge Portugezen beschikken over digitale vaardigheden die boven het gemiddelde van de Europese Unie liggen, de investeringen in technologie nemen toe en er ontstaan projecten op het gebied van datacenters, kunstmatige intelligentie en hernieuwbare energie. We zijn nog nooit zo goed gepositioneerd geweest om deel te nemen aan de nieuwe digitale economie. Desondanks stijgen de lonen nog steeds traag, blijft de productiviteit onder het Europese gemiddelde en ligt de koopkracht van huishoudens nog ver achter bij die van meer ontwikkelde economieën.

Hier komt huisvesting in beeld. We hebben ons al te lang afgevraagd waarom huizen duur zijn. Misschien moeten we ons afvragen waarom de inkomens laag blijven. Een huis is niet in absolute zin duur of goedkoop; het is duur of goedkoop afhankelijk van de economische draagkracht van degenen die het willen kopen. Zelfs in een meer evenwichtige markt, met prijzen die zich in verschillende regio’s stabiliseren, selectievere kopers en langere verkooptijden, blijft de financiële druk op gezinnen hoog. Het probleem van de betaalbaarheid verdwijnt niet wanneer de markt vertraagt, omdat de essentiële variabele vrijwel onveranderd blijft: de financiële draagkracht van gezinnen.

Het echte debat zou zich daarom moeten richten op productiviteit. Portugal produceert nog steeds minder welvaart per werknemer dan veel Europese partners, en dit komt onvermijdelijk tot uiting in de lonen. Ierland is een duidelijk voorbeeld: iets meer dan drie decennia geleden lag het ontwikkelingsniveau daar dicht bij dat van de Portugezen; vandaag de dag is het een van de meest productieve economieën van Europa, trekt het technologische investeringen met een hoge toegevoegde waarde aan en beloont het talent veel beter. Het was niet de woningmarkt die Ierland heeft getransformeerd. Het was de productiviteit.

In Portugal zitten we vaak vast in een werkomgeving waar productiviteit, verdienste en beloning niet altijd hand in hand gaan. Telkens wanneer er sprake is van grotere arbeidsflexibiliteit, wordt het debat al snel ideologisch. Maar flexibiliteit betekent niet het ontbreken van rechten; het betekent het scheppen van voorwaarden waardoor bedrijven degenen kunnen belonen die meer waarde creëren en waardoor werknemers, met name de jongste en best gekwalificeerde, hun prestaties terugzien in hun loopbaanontwikkeling en salarisgroei. Zolang anciënniteit zwaarder weegt dan verdienste, zullen we talent blijven verliezen, het concurrentievermogen van bedrijven beperken en het creëren van welvaart belemmeren.

Portugal moet natuurlijk meer woningen bouwen en het aanbod vergroten. Maar het zou een vergissing zijn te denken dat we de huisvestingscrisis kunnen oplossen zonder eerst de productiviteitscrisis aan te pakken. Want diep van binnen vertellen woningen niet alleen het verhaal van de vastgoedmarkt. Ze vertellen bovenal de geschiedenis van de Portugese economie.