Enkele van ’s werelds grootste hotelketens kopen boetiekhotelmerken zonder het bijbehorende onroerend goed over te nemen.

Hilton betaalde 210 miljoen dollar voor Graduate Hotels. Hyatt nam Standard International over voor maximaal 335 miljoen dollar. Marriott stemde ermee in om 355 miljoen dollar te betalen voor citizenM, met aanvullende betalingen die gekoppeld zijn aan toekomstige groei.

In alle gevallen lag de waarde niet zozeer in de gebouwen.

Het ging om het merk, de beheerovereenkomsten, het exploitatieplatform en de mogelijkheid om het concept uit te breiden naar meer hotels.

Dat onderscheid is belangrijk voor beleggers die hun blik op Portugal richten.

De gefragmenteerde markt in Portugal biedt kansen

Portugal heeft een buitengewone groei in het toerisme doorgemaakt, maar de markt voor boetiekhotels blijft sterk gefragmenteerd.

Veel onafhankelijke hotels zijn nog steeds in handen van particulieren of families. Sommige eigenaren naderen hun pensioen zonder een duidelijk opvolgingsplan. Anderen bezitten uitstekende panden in gevestigde toeristische bestemmingen, maar beschikken mogelijk niet over de ervaring in de horeca, de technologie, de distributiekanalen en het professionele management die nodig zijn om hun volledige potentieel te benutten.

Ik ben van mening dat dit een interessante, langdurige en stabiele investeringskans biedt.

In plaats van simpelweg meer hotels te ontwikkelen, is er een kans om bestaande horecabedrijven over te nemen, hun prestaties te verbeteren en geselecteerde panden samen te brengen via een sterker operationeel platform waar beter management op zichzelf al waarde creëert.

De waarde van Portugal voor investeerders ligt in zijn authenticiteit.

Lissabon, Porto, Madeira, de Algarve en de Dourovallei bieden elk een eigen architectuur, cultuur, keuken en geschiedenis. Boetiekhotels weten dat karakter op een manier vast te leggen die gestandaardiseerde wereldwijde merken vaak niet kunnen.

Het doel zou niet moeten zijn om die individualiteit weg te nemen. Het zou moeten zijn om de onderneming erachter te professionaliseren.

Twee lagen van waarde creëren

Deze denkwijze staat centraal in de strategie achter het Hospitality & Tourism Fund van Global Investment Partnership.

De strategie richt zich op horecabedrijven waar sterker management, merkopbouw, technologie en bedrijfsvoering de cashflow kunnen verbeteren en tegelijkertijd bedrijfswaarde op de lange termijn opbouwen.

Dat maakt een belangrijk verschil. Een hotel kan inkomsten genereren en in waarde stijgen als activum.

Maar een horecaplatform kan potentieel een extra waarde-laag creëren via zijn merk, managementcontracten, operationele expertise en het vermogen om op te schalen over meerdere vestigingen.

De wereldwijde hotelbedrijven begrijpen dit. Ze beschikken over het kapitaal en het wereldwijde bereik om succesvolle hotelmerken te laten groeien, maar ze hebben niet de tijd of de lokale middelen om honderden kleine, onafhankelijke hotels één voor één op te sporen, te analyseren en te verbeteren. Wat ze zoeken, zijn beproefde hospitality-platforms die deze accommodaties al hebben samengebracht, hun prestaties hebben verbeterd en hebben aangetoond dat ze kunnen opschalen.

De kans ligt niet simpelweg in het bezitten van meer hotels.

Het gaat om het opbouwen van een schaalbaar hospitalityplatform dat waarde creëert voor investeerders die verder reikt dan de individuele accommodaties – en dat uiteindelijk aantrekkelijk wordt voor grotere, wereldwijde hotelgroepen die op zoek zijn naar beproefde platforms om over te nemen en uit te breiden.