Portugalsko zaznamenalo největší růst cen nemovitostí v EU od roku 2020

Portugalsko zaznamenalo od roku 2020 největší nárůst cen nemovitostí v Evropské unii, přičemž omezená stavební činnost a rostoucí obavy ohledně dostupnosti bydlení nadále vyvíjejí tlak na domácnosti.

Podle statistické databáze Nadace Francisca Manuela dos Santose (FFMS) ceny v letech 2025 až 2025 vzrostly o 41,5 %, což představuje největší nárůst mezi 18 zeměmi EU, které v tomto období zaznamenaly růst cen. Od roku 2010 ceny vzrostly o 81,9 %, což představuje třetí nejvyšší nárůst mezi 23 členskými státy, v nichž ceny rostly.

První vydání, zveřejněné v rámci nové iniciativy FFMS s názvem „Factualmente“, která porovnává obecně rozšířené názory s dostupnými statistickými údaji, se zaměřuje na bydlení a poukazuje na rozpor mezi náklady na pořízení vlastního bydlení, nabídkou nových nemovitostí a finančními prostředky, které mají rodiny k dispozici.

Nejnovější údaje Národního statistického úřadu (INE) odrážejí rozsah tohoto nárůstu, přičemž mediánová cena rodinných domů prodaných v Portugalsku dosáhla v roce 2025 2 076 EUR za metr čtvereční, což představuje nárůst o 16,8 % oproti předchozímu roku.

Nejdražším subregionem zůstala Velká Lisabon s mediánem 3 439 EUR za metr čtvereční, následovaná Algarvem s 3 139 EUR, zatímco poloostrov Setúbal zaznamenal 2 596 EUR za metr čtvereční a metropolitní oblast Porta dosáhla 2 305 EUR.

Rozpočty domácností

Tyto údaje naznačují, že dostupnost bydlení se stala celostátním problémem, nikoli pouze záležitostí největších portugalských měst.

Průzkum „Barómetro das Cidades“ provedený FFMS zjistil, že 66 % respondentů považovalo bydlení za nejdůležitější oblast pro zásah veřejného sektoru, přičemž téměř osm z deseti nesouhlasilo s tvrzením, že je snadné najít vhodné ubytování za rozumnou cenu.

Tato situace se jevila jako obzvláště obtížná ve dvou největších metropolitních oblastech země, kde podíl těch, kteří nesouhlasili s tvrzením, že je snadné najít dostupné bydlení, dosáhl 82 % v Lisabonu a 88 % v Portu.

Více než polovina respondentů v celé zemi (51 %) rovněž uvedla, že výdaje na bydlení ovlivňují jejich schopnost hradit další náklady.

Podobný obraz vykreslily i dřívější výsledky průzkumu „Barómetro da Habitação“ z roku 2023, který provedla FFMS.

Šest z deseti lidí uvedlo, že má potíže s úhradou měsíčních výdajů na bydlení, zatímco každý čtvrtý uvedl, že problémy s přístupem k bydlení již ovlivnily jeho důležité životní rozhodnutí.

Kromě toho se přibližně jeden z devíti obával, že v následujících pěti letech přijde o svůj domov, a 34 % uvedlo, že by neměli kam jít, pokud by byli nuceni opustit svou současnou nemovitost.

Nová výstavba

Navzdory rostoucím cenám se výstavba nových bytů dosud nevrátila na úroveň z počátku století.

V roce 2025 bylo v Portugalsku postaveno přibližně 27 000 nových bytů, což představuje nárůst o 11 % oproti předchozímu roku.

Tento celkový počet však představoval méně než čtvrtinu počtu zaznamenaného na počátku prvního desetiletí tohoto století.

K nejprudšímu poklesu došlo během finanční krize, která začala v roce 2011, a po ní, kdy výstavba v letech 2012 i 2013 klesla o 35 % ročně.

Zároveň se v poslední době výstavba přesouvá směrem k menším nemovitostem.

Jak uvádí ECO, podíl nově postavených bytů klasifikovaných jako garsonky nebo byty s jednou ložnicí se téměř zdvojnásobil, což odráží změny v typech bytů vstupujících na trh.

Nadace FFMS rovněž zkoumala dostupnost volných nemovitostí, avšak nadace označuje názor, že prázdné domy samy o sobě mohou vyřešit bytovou krizi, za nepřesný.

Výzkum Portugalské centrální banky naznačuje, že některé obce, zejména v částech metropolitních oblastí Lisabonu a Porta, v regionu Oeste, v oblasti Aveiro a na poloostrově Setúbal, mají ve srovnání s poptávkou relativně málo volných nemovitostí.

Ačkoli uvedení nevyužívaných domů na trh by mohlo v mnoha obcích zmírnit tlak, ne všechny jsou okamžitě obyvatelné, protože některé vyžadují rozsáhlou rekonstrukci, zatímco jiné jsou předmětem dědických sporů nebo nevyřešených soudních řízení.

Sociální bydlení

Nadace FFMS rovněž zpochybňuje názor, že Portugalsko má jednu z nejvyšších měr vlastnictví nemovitostí v eurozóně.

Údaje Eurostatu citované v knize nadace „O Papel da Casa nas Finanças Pessoais“, jejíž autorkou je Ana Isabel Sá a která vyšla v roce 2026, ukazují, že v roce 2024 žilo 73 % domácností ve vlastním bydlení, což bylo nad průměrem eurozóny (65 %), ale Portugalsko se tím umístilo na devátém místě mezi 20 zeměmi bloku.

Tyto výsledky naznačují, že vlastnictví nemovitostí je v Portugalsku rozšířené, avšak není tak dominantní, jak by se mohlo zdát na základě obecného vnímání.

Naopak nadace považuje za správný názor, že Portugalsko má omezenou nabídku sociálního bydlení.

Odhady Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) uvádějí, že sociální bydlení v roce 2021 tvořilo pouhé 1 % celkového bytového fondu, čímž se Portugalsko řadí mezi země s nejnižším podílem v eurozóně, před ním je již jen Litva.

Nákupy nemovitostí

Zpráva rovněž zpochybňuje předpoklad, že portugalské domácnosti obecně kupují byty proto, že dávají přednost vlastnictví.

Podle Průzkumu finanční situace domácností z roku 2020 uvedlo pouze 24 % rodin, které si v letech 2011 až 2020 pořídily byt, že tak učinily proto, že upřednostňují vlastnictví nemovitosti bez ohledu na finanční výnos.

Přibližně 39 % uvedlo, že jejich splátky hypotéky byly nižší než nájemné, které by jinak platily, zatímco 36 % považovalo koupi za dobrou investici, čímž se do popředí dostaly ekonomické úvahy.

Průzkum FFMS rovněž potvrzuje správnost názoru, že většina nájemníků by si raději pořídila nemovitost, ale nemá na to finanční prostředky.

Tyto potíže jsou obzvláště patrné v údajích o vlastnictví u mladších generací, přičemž údaje ze sčítání lidu z roku 2021 ukazují, že 42 % lidí ve věku 25 až 34 let, kteří se narodili v letech 1987 až 1996, vlastnilo svůj dům či byt.

U předchozích generací byl podíl vlastníků nemovitostí ve stejném věku podstatně vyšší: 61 % u osob narozených v letech 1977 až 1986, 70 % u osob narozených v letech 1967 až 1976 a 55 % u osob narozených v letech 1957 až 1966.

Pouze generace narozená v letech 1947 až 1956 vykázala stejnou míru vlastnictví, a to 42 %.