W Portugalii odnotowano największy wzrost cen nieruchomości w UE od 2020 roku

Portugalia odnotowała największy wzrost cen nieruchomości w Unii Europejskiej od 2020 roku, a ograniczona oferta budowlana i rosnące obawy dotyczące dostępności mieszkań nadal wywierają presję na gospodarstwa domowe.

Według bazy danych statystycznych Fundacji Francisco Manuela dos Santosa (FFMS) ceny wzrosły o 41,5% w latach 2025–2025, co stanowi największy wzrost spośród 18 krajów UE, które odnotowały wzrosty w tym okresie. Od 2010 r. ceny wzrosły o 81,9%, co stanowi trzeci najwyższy wzrost spośród 23 państw członkowskich, w których odnotowano wzrost cen.

Pierwsze wydanie, opublikowane w ramach „Factualmente” – nowej inicjatywy FFMS, która weryfikuje powszechne przekonania w świetle dostępnych danych statystycznych – skupia się na rynku mieszkaniowym i podkreśla rozbieżność między kosztami zakupu domu, podażą nowych nieruchomości a zasobami finansowymi, jakimi dysponują rodziny.

Najnowsze dane Narodowego Instytutu Statystycznego (INE) odzwierciedlają skalę tego wzrostu – mediana ceny domów rodzinnych sprzedanych w Portugalii osiągnęła w 2025 r. poziom 2 076 euro za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 16,8% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Najdroższym podregionem pozostała aglomeracja Lizbony, gdzie mediana wyniosła 3 439 euro za metr kwadratowy, a za nią uplasowało się Algarve z wynikiem 3 139 euro; na Półwyspie Setúbal odnotowano cenę 2 596 euro za metr kwadratowy, natomiast w aglomeracji Porto osiągnęła ona poziom 2 305 euro.

Budżety gospodarstw domowych

Dane te sugerują, że dostępność cenowa stała się problemem o zasięgu ogólnokrajowym, a nie problemem ograniczonym do największych miast Portugalii.

Badanie „Barómetro das Cidades” przeprowadzone przez FFMS wykazało, że 66% respondentów uznało mieszkalnictwo za najważniejszy obszar wymagający interwencji publicznej, a prawie ośmiu na dziesięciu nie zgodziło się ze stwierdzeniem, że łatwo jest znaleźć odpowiednie mieszkanie w rozsądnej cenie.

Sytuacja ta wydawała się szczególnie trudna w dwóch największych obszarach metropolitalnych kraju, ponieważ odsetek osób odrzucających pogląd, że łatwo jest znaleźć przystępne cenowo mieszkanie, wyniósł 82% w Lizbonie i 88% w Porto.

Ponad połowa respondentów w całym kraju (51%) stwierdziła również, że wydatki na mieszkanie wpływają na ich zdolność do pokrycia innych kosztów.

Wcześniejsze wyniki badania „Barómetro da Habitação” przeprowadzonego przez FFMS w 2023 r. przedstawiały podobny obraz sytuacji.

Sześć na dziesięć osób zgłaszało trudności z pokryciem miesięcznych wydatków związanych z mieszkaniem, a co czwarta osoba stwierdziła, że problemy z dostępem do mieszkania wpłynęły już na ważne decyzje życiowe.

Ponadto około jedna na dziewięć osób obawiała się utraty mieszkania w ciągu najbliższych pięciu lat, a 34% stwierdziło, że nie miałoby gdzie się podziać, gdyby zostało zmuszone do opuszczenia obecnego lokalu.

Nowe budownictwo

Pomimo rosnących cen budownictwo mieszkaniowe nie powróciło jeszcze do poziomu obserwowanego na początku wieku.

W 2025 r. w Portugalii wybudowano około 27 000 nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 11% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Jednak liczba ta stanowiła mniej niż jedną czwartą liczby odnotowanej na początku pierwszej dekady XXI wieku.

Najostrzejszy spadek nastąpił w trakcie i po kryzysie finansowym, który rozpoczął się w 2011 r., kiedy to w latach 2012 i 2013 liczba budowanych domów spadała o 35% rocznie.

Jednocześnie w ostatnim czasie w budownictwie nastąpiło przesunięcie w kierunku mniejszych nieruchomości.

Jak podaje ECO, udział nowo wybudowanych mieszkań sklasyfikowanych jako kawalerki lub mieszkania z jedną sypialnią wzrósł niemal dwukrotnie, co odzwierciedla zmiany w rodzajach lokali wchodzących na rynek.

Fundacja FFMS zbadała również dostępność pustostanów, jednak sama fundacja określa pogląd, że same puste mieszkania mogłyby rozwiązać kryzys mieszkaniowy, jako nieprecyzyjny.

Badania przeprowadzone przez Bank Portugalii wskazują, że niektóre gminy, zwłaszcza w częściach obszarów metropolitalnych Lizbony i Porto, regionu Oeste, obszaru Aveiro oraz półwyspu Setúbal, mają stosunkowo niewiele pustostanów w porównaniu z popytem.

Chociaż wprowadzenie na rynek niewykorzystanych domów mogłoby złagodzić presję w wielu gminach, nie wszystkie z nich nadają się do natychmiastowego zamieszkania, ponieważ niektóre wymagają gruntownej renowacji, a inne są przedmiotem sporów spadkowych lub nierozstrzygniętych postępowań sądowych.

Mieszkania socjalne

Fundacja FFMS podważa również pogląd, że Portugalia ma jeden z najwyższych wskaźników posiadania własnego mieszkania w strefie euro.

Dane Eurostatu przytoczone w publikacji fundacji „O Papel da Casa nas Finanças Pessoais”, napisanej przez Anę Isabel Sá i opublikowanej w 2026 r., pokazują, że w 2024 r. 73% gospodarstw domowych mieszkało w lokalach będących ich własnością, co stanowiło wynik powyżej średniej strefy euro wynoszącej 65%, ale plasowało Portugalię na dziewiątym miejscu wśród 20 krajów tego bloku.

Wyniki te sugerują, że posiadanie własnego mieszkania jest w Portugalii powszechne, ale nie tak dominujące, jak mogłoby to wynikać z powszechnego przekonania.

Natomiast fundacja uznaje za słuszny pogląd, że Portugalia dysponuje ograniczoną podażą mieszkań socjalnych.

Szacunki Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) wskazują, że w 2021 r. mieszkania socjalne stanowiły zaledwie 1% krajowego zasobu mieszkaniowego, co plasuje Portugalię na jednym z najniższych miejsc w strefie euro pod tym względem, wyprzedzając jedynie Litwę.

Zakupy mieszkań

Raport podważa również założenie, że portugalskie gospodarstwa domowe zazwyczaj kupują mieszkania, ponieważ preferują posiadanie własności.

Zgodnie z badaniem „Sytuacja finansowa gospodarstw domowych” z 2020 r. jedynie 24% rodzin, które kupiły mieszkanie w latach 2011–2020, stwierdziło, że zrobiło to, ponieważ wolały posiadać własną nieruchomość niezależnie od zwrotu finansowego.

Około 39% stwierdziło, że ich spłaty kredytu hipotecznego były niższe niż czynsz, który w przeciwnym razie musieliby płacić, podczas gdy 36% postrzegało zakup jako dobrą inwestycję, co wskazuje na większe znaczenie względów ekonomicznych.

Badanie FFMS potwierdza również trafność poglądu, że większość najemców wolałaby kupić nieruchomość, ale nie ma na to środków finansowych.

Trudności te są szczególnie widoczne w danych dotyczących posiadania nieruchomości przez młodsze pokolenia – dane spisu powszechnego z 2021 r. wskazują, że 42% osób w wieku od 25 do 34 lat, urodzonych w latach 1987–1996, było właścicielami własnego domu.

Wśród poprzednich pokoleń odsetek właścicieli nieruchomości w tym samym wieku był znacznie wyższy i wynosił 61% wśród osób urodzonych w latach 1977–1986, 70% w przypadku osób urodzonych w latach 1967–1976 oraz 55% w przypadku osób urodzonych w latach 1957–1966.

Jedynie pokolenie urodzone w latach 1947–1956 odnotowało taki sam wskaźnik posiadania własnego mieszkania, wynoszący 42%.