Portugal registra la mayor subida de los precios de la vivienda en la UE desde 2020

Portugal ha registrado el mayor aumento de los precios de la vivienda en la Unión Europea desde 2020, ya que la escasa construcción y las crecientes preocupaciones sobre la asequibilidad siguen ejerciendo presión sobre los hogares.

Según la base de datos estadística de la Fundación Francisco Manuel dos Santos (FFMS), los precios se dispararon un 41,5 % entre 2025 y 2025, lo que supone el mayor incremento entre los 18 países de la UE que registraron subidas durante ese periodo. Desde 2010, los precios han subido un 81,9 %, el tercer mayor incremento entre los 23 Estados miembros en los que los precios han aumentado.

Publicada como parte de «Factualmente», una nueva iniciativa de la FFMS que analiza las creencias populares contrastándolas con los datos estadísticos disponibles, la primera edición se centra en la vivienda y pone de relieve la brecha entre el coste de comprar una vivienda, la oferta de nuevas propiedades y los recursos económicos de que disponen las familias.

Las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan la magnitud del aumento: el precio mediano de las viviendas unifamiliares vendidas en Portugal alcanzó los 2 076 € por metro cuadrado en 2025, lo que supone un incremento del 16,8 % con respecto al año anterior.

El Gran Lisboa siguió siendo la subregión más cara, con una mediana de 3.439 € por metro cuadrado, seguida del Algarve, con 3.139 €, mientras que la Península de Setúbal registró 2.596 € por metro cuadrado y el Área Metropolitana de Oporto alcanzó los 2.305 €.

Presupuestos familiares

Estas cifras sugieren que la asequibilidad se ha convertido en una preocupación a nivel nacional, y no en un problema limitado a las ciudades más grandes de Portugal.

El «Barómetro das Cidades» de la FFMS reveló que el 66 % de los encuestados consideraba la vivienda el ámbito más importante para la intervención pública, y que casi ocho de cada diez no estaban de acuerdo con que fuera fácil encontrar una vivienda adecuada a un precio razonable.

Esta situación parecía especialmente difícil en las dos áreas metropolitanas más grandes del país, ya que la proporción de quienes rechazaban la idea de que fuera fácil encontrar vivienda asequible alcanzó el 82 % en Lisboa y el 88 % en Oporto.

Más de la mitad de los encuestados a nivel nacional (51 %) también afirmaron que los gastos de vivienda afectaban a su capacidad para hacer frente a otros gastos.

Los resultados anteriores del «Barómetro da Habitação» de 2023 de la FFMS ofrecían un panorama similar.

Seis de cada diez personas declararon tener dificultades para hacer frente a sus gastos mensuales de vivienda, mientras que una de cada cuatro afirmó que los problemas para acceder a una vivienda ya habían influido en decisiones importantes de su vida.

Además, aproximadamente una de cada nueve personas temía perder su vivienda en los siguientes cinco años, y el 34 % afirmó que no tendría adónde ir si se viera obligada a abandonar su vivienda actual.

Nueva construcción

A pesar del aumento de los precios, la construcción de viviendas nuevas aún no ha vuelto a los niveles observados a principios de siglo.

Portugal construyó unas 27 000 viviendas nuevas en 2025, lo que supone un aumento del 11 % con respecto al año anterior.

Sin embargo, esa cifra total representaba menos de una cuarta parte del número registrado a principios de la década de 2000.

El descenso más acusado se produjo durante y tras la crisis financiera que comenzó en 2011, con una caída de la construcción del 35 % anual tanto en 2012 como en 2013.

Por otra parte, la construcción reciente también se ha orientado hacia viviendas más pequeñas.

Según informa ECO, la proporción de viviendas de nueva construcción clasificadas como estudios o viviendas de un dormitorio casi se ha duplicado, lo que refleja los cambios en los tipos de viviendas que salen al mercado.

La FFMS también examinó la disponibilidad de viviendas vacías, pero la fundación considera que la idea de que las viviendas vacías por sí solas podrían resolver la crisis de la vivienda es inexacta.

Un estudio del Banco de Portugal indica que algunos municipios, especialmente en zonas de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto, la región del Oeste, la zona de Aveiro y la península de Setúbal, cuentan con relativamente pocas viviendas vacías en comparación con la demanda.

Aunque sacar al mercado las viviendas no utilizadas podría aliviar la presión en muchos municipios, no todas son habitables de inmediato, ya que algunas requieren una renovación sustancial, mientras que otras están envueltas en disputas sucesorias o en procedimientos judiciales sin resolver.

Vivienda social

La FFMS también cuestiona la percepción de que Portugal tiene una de las tasas de propiedad de vivienda más altas de la zona del euro.

Las cifras de Eurostat citadas en el libro de la fundación «O Papel da Casa nas Finanças Pessoais», escrito por Ana Isabel Sá y publicado en 2026, muestran que el 73 % de los hogares vivía en viviendas en propiedad en 2024, lo que superaba la media de la zona del euro, situada en el 65 %, pero situaba a Portugal en noveno lugar entre los 20 países del bloque.

Estos resultados sugieren que la propiedad de la vivienda está muy extendida en Portugal, pero no es tan predominante como podría dar a entender la percepción general.

Por el contrario, la fundación considera acertada la opinión de que Portugal cuenta con una oferta limitada de vivienda social.

Las estimaciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) sitúan la vivienda social en apenas el 1 % del parque inmobiliario nacional en 2021, lo que sitúa a Portugal entre los países con las proporciones más bajas de la zona del euro, solo por delante de Lituania.

Compra de viviendas

El informe también cuestiona la suposición de que los hogares portugueses suelen comprar viviendas porque prefieren ser propietarios.

Según la Encuesta sobre la Situación Financiera de los Hogares de 2020, solo el 24 % de las familias que compraron una vivienda entre 2011 y 2020 afirmaron haberlo hecho porque preferían ser propietarios de su vivienda, independientemente de la rentabilidad financiera.

Alrededor del 39 % afirmó que las cuotas de su hipoteca eran inferiores al alquiler que habrían pagado de otro modo, mientras que el 36 % consideraba la compra como una buena inversión, lo que pone de relieve las consideraciones económicas.

La FFMS también confirma la percepción de que la mayoría de los inquilinos preferirían comprar una vivienda, pero carecen de los medios económicos para hacerlo.

Estas dificultades se hacen especialmente evidentes en las cifras de propiedad de las generaciones más jóvenes: los datos del censo de 2021 muestran que el 42 % de las personas de entre 25 y 34 años, nacidas entre 1987 y 1996, eran propietarias de su vivienda.

Entre las generaciones anteriores, la proporción de propietarios a la misma edad era considerablemente mayor: el 61 % para los nacidos entre 1977 y 1986, el 70 % para los nacidos entre 1967 y 1976, y el 55 % para los nacidos entre 1957 y 1966.

Solo la generación nacida entre 1947 y 1956 registró la misma tasa de propiedad, del 42 %.