Tras años en los que la oferta creció muy por debajo de las necesidades del país, el aumento de la construcción se ha convertido en una de las respuestas fundamentales a la crisis de la vivienda. Sin embargo, hay una parte de esta ecuación de la que se habla mucho menos: construir más no significa necesariamente poder construir más barato.

Las últimas cifras del INE ayudan a comprender el problema. Los costes de construcción de viviendas nuevas aumentaron un 6,8 % en julio en comparación con el mismo periodo del año anterior. Los materiales se encarecieron un 6,3 % y la mano de obra, un 7,3 %. Entre algunos materiales, se observan subidas aún más significativas, como en el caso del alambre de cobre, las tuberías de PVC o el betún. Y lo que es aún más significativo, ninguno de los materiales incluidos en el índice registró una reducción interanual.

Esto debería obligarnos a ampliar el debate sobre la vivienda. Es relativamente fácil argumentar que necesitamos poner más viviendas en el mercado. Es mucho más difícil comprender a qué precio estas viviendas pueden llegar realmente a las familias.

Una vivienda nueva comienza mucho antes de la construcción. Hay que tener en cuenta el coste del suelo, los proyectos, las licencias, las infraestructuras, la financiación, los materiales, la mano de obra, los impuestos y el riesgo asociado a los años que pueden transcurrir entre la adquisición del terreno y la venta de la primera vivienda. Si varios de estos costes siguen aumentando, hay un límite a lo que podemos esperar que ocurra con el precio final.

Esto no significa aceptar que los precios de la vivienda tengan que seguir subiendo inevitablemente. Significa darse cuenta de que una verdadera política de accesibilidad no puede centrarse únicamente en el precio de venta o en la capacidad financiera del comprador. También debe incidir en el coste de producción de la vivienda, y en este sentido creo que en Portugal nos falta la industrialización de la construcción, como ya he mencionado en varios artículos anteriores.

Tenemos que construir más, pero también encontrar formas de construir mejor, más rápido y con mayor previsibilidad. Esto implica procesos de concesión de licencias más eficientes, una mayor disponibilidad de terrenos preparados para la construcción, infraestructuras adecuadas, formación de la mano de obra y un mayor uso de procesos industrializados y nuevas tecnologías de construcción. También implica reducir la incertidumbre, ya que el tiempo también tiene un coste e inevitablemente acaba incorporándose al precio final.

Hay además otra cuestión importante. Portugal se está preparando para movilizar miles de millones de euros con el fin de aumentar la oferta de viviendas públicas y asequibles. Esta inversión es necesaria, pero el Estado y los municipios adquieren obras en el mismo mercado que el sector privado. Utilizan materiales similares, recurren a las mismas empresas y necesitan la misma mano de obra. Si la capacidad productiva del sector no aumenta, una mayor inversión también podría suponer una mayor presión sobre unos recursos ya de por sí escasos.

Por eso, quizá deberíamos dejar de medir la política de vivienda únicamente por el número de viviendas anunciadas o autorizadas. También debemos hacer un seguimiento de cuánto cuesta producir cada una y cuánto tiempo se tarda en sacarla al mercado.

Sin duda, Portugal necesita más oferta. Pero si queremos que esta oferta sea realmente asequible para los ingresos de los portugueses, tenemos que analizar toda la cadena que da lugar a una vivienda. De lo contrario, podríamos acabar construyendo más viviendas sin ser capaces de resolver la cuestión que realmente importa a las familias: ¿a qué precio?

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