Nachdem das Angebot jahrelang weit hinter dem Bedarf des Landes zurückgeblieben war, ist der Ausbau des Wohnungsbaus zu einer der zentralen Lösungen für die Wohnungskrise geworden. Doch es gibt einen Aspekt dieser Gleichung, über den viel weniger gesprochen wird: Mehr zu bauen bedeutet nicht zwangsläufig, billiger bauen zu können.

Die neuesten Zahlen des INE helfen, das Problem zu verstehen. Die Baukosten für neue Wohnungen stiegen im Juli im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,8 %. Die Materialkosten stiegen um 6,3 %, die Arbeitskosten um 7,3 %. Bei einigen Materialien sind die Preisanstiege sogar noch deutlicher, beispielsweise bei Kupferdraht, PVC-Rohren oder Bitumen. Noch bemerkenswerter ist, dass keines der im Index berücksichtigten Materialien im Jahresvergleich einen Preisrückgang verzeichnete.

Dies sollte uns dazu zwingen, die Diskussion über den Wohnungsbau zu erweitern. Es ist relativ einfach zu argumentieren, dass wir mehr Wohnungen auf den Markt bringen müssen. Viel schwieriger ist es zu verstehen, zu welchem Preis diese Wohnungen tatsächlich für Familien erschwinglich sind.

Ein neues Eigenheim entsteht schon lange vor dem Baubeginn. Hinzu kommen die Kosten für Grundstücke, Projektplanung, Genehmigungen, Infrastruktur, Finanzierung, Baumaterialien, Arbeitskräfte, Steuern sowie die Risiken, die mit den Jahren verbunden sind, die zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Verkauf der ersten Wohnung vergehen können. Wenn mehrere dieser Kosten weiter steigen, gibt es eine Grenze dafür, was wir vom Endpreis erwarten können.

Das bedeutet nicht, dass wir akzeptieren müssen, dass die Immobilienpreise zwangsläufig weiter steigen müssen. Es bedeutet vielmehr, zu erkennen, dass eine echte Politik der Erschwinglichkeit nicht nur auf den Verkaufspreis oder die finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers einwirken darf. Sie muss auch auf die Kosten der Wohnungsbauproduktion einwirken, und hier fehlt es meiner Meinung nach in Portugal an einer Industrialisierung des Bauwesens, wie ich bereits in mehreren früheren Artikeln erwähnt habe.

Wir müssen mehr bauen, aber auch Wege finden, besser, schneller und mit größerer Vorhersehbarkeit zu bauen. Dazu gehören effizientere Genehmigungsverfahren, eine größere Verfügbarkeit von baureifen Grundstücken, eine angemessene Infrastruktur, die Ausbildung von Arbeitskräften sowie der verstärkte Einsatz industrialisierter Verfahren und neuer Bautechnologien. Dazu gehört auch der Abbau von Unsicherheiten, denn Zeit hat ebenfalls ihren Preis und fließt unweigerlich in den Endpreis ein.

Es gibt noch einen weiteren wichtigen Aspekt. Portugal bereitet sich darauf vor, Milliarden Euro zu mobilisieren, um das Angebot an öffentlichen und bezahlbaren Wohnungen zu erhöhen. Diese Investition ist notwendig, doch der Staat und die Kommunen kaufen Bauleistungen auf demselben Markt ein wie die privaten Akteure. Sie verwenden ähnliche Materialien, greifen auf dieselben Unternehmen zurück und benötigen dieselben Arbeitskräfte. Wenn die Produktionskapazität der Branche nicht steigt, könnten mehr Investitionen auch einen größeren Druck auf die ohnehin knappen Ressourcen bedeuten.

Deshalb sollten wir vielleicht aufhören, die Wohnungspolitik nur an der Anzahl der ausgeschriebenen oder genehmigten Wohnungen zu messen. Wir müssen auch beobachten, wie viel die Herstellung jeder einzelnen Wohnung kostet und wie lange es dauert, sie auf den Markt zu bringen.

Portugal braucht zweifellos mehr Angebot. Aber wenn wir wollen, dass dieses Angebot für portugiesische Einkommen wirklich erschwinglich ist, müssen wir die gesamte Kette betrachten, die zur Entstehung einer Wohnung führt. Andernfalls könnten wir am Ende mehr Wohnungen bauen, ohne die Frage zu lösen, die für Familien wirklich zählt: zu welchem Preis?

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