A transformação já é visível. A inteligência artificial está a aumentar rapidamente as necessidades de capacidade computacional, os centros de dados procuram localizações capazes de garantir grandes volumes de eletricidade, a indústria procura descarbonizar processos e a logística prepara-se para uma mobilidade progressivamente elétrica. Paralelamente, empresas e investidores valorizam edifícios mais eficientes e menos expostos à volatilidade dos custos energéticos. A própria Colliers identifica a segurança energética como uma das grandes tendências que irão transformar o imobiliário corporativo e considera que edifícios capazes de integrar produção renovável estarão mais bem posicionados perante ocupantes e investidores.

Isto altera a própria definição de localização imobiliária. Dois terrenos industriais com dimensões semelhantes, bons acessos e proximidade a infraestruturas logísticas podem ter valores completamente diferentes se apenas um tiver capacidade elétrica disponível para suportar uma operação intensiva. O mesmo poderá acontecer com parques logísticos, unidades industriais e grandes projetos tecnológicos. Em determinados segmentos, saber quantos megawatts estão disponíveis começa a ser quase tão relevante como saber quantos metros quadrados podem ser construídos.

Mas existe uma segunda oportunidade que considero ainda mais interessante: os próprios ativos imobiliários podem transformar-se em produtores e gestores de energia.

Pensemos num grande parque logístico. Milhares de metros quadrados de cobertura representam milhares de metros quadrados potenciais de painéis fotovoltaicos. Acrescentemos baterias, sistemas inteligentes de gestão energética e carregamento de frotas elétricas. O edifício deixa de ser apenas o local onde se armazenam mercadorias. Passa também a produzir, armazenar e gerir energia.

É aquilo a que gosto de chamar “logistics assets as power stations”.

Esta lógica poderá estender-se a centros comerciais, parques empresariais, hotéis, resorts e grandes projetos residenciais. Um ativo capaz de produzir parte significativa da energia que consome, armazená-la e gerir inteligentemente os momentos de utilização poderá reduzir custos operacionais e tornar-se mais atrativo para ocupantes e investidores.

Naturalmente, não devemos cair na tentação de acreditar que todos os edifícios se transformarão em centrais elétricas. Existem limitações de rede, investimento, licenciamento e viabilidade económica. Mas a direção parece clara: energia e imobiliário estão a deixar de ser setores independentes.

Para Portugal, esta convergência é particularmente relevante. Temos condições favoráveis para produção renovável e estamos a atrair investimento em logística, indústria, centros de dados e inteligência artificial. Se conseguirmos antecipar estas necessidades no planeamento dos novos projetos, poderemos transformar uma vantagem energética numa vantagem imobiliária e económica.

Durante muitos anos perguntámos a um promotor quantos metros quadrados podia construir num terreno.

Talvez esteja a chegar o momento de acrescentar outra pergunta:

Quantos megawatts consegue produzir, armazenar ou garantir nesse mesmo local?

No imobiliário da próxima década, a resposta poderá determinar uma parte importante do valor do ativo.