La trasformazione è già visibile. L’intelligenza artificiale sta aumentando rapidamente la necessità di capacità di calcolo; i data center sono alla ricerca di sedi in grado di garantire grandi volumi di energia elettrica; l’industria punta a decarbonizzare i propri processi; e la logistica si sta preparando a una mobilità progressivamente elettrica. Allo stesso tempo, le aziende e gli investitori apprezzano gli immobili più efficienti e meno esposti alla volatilità dei costi energetici. La stessa Colliers identifica la sicurezza energetica come una delle principali tendenze che trasformeranno il settore immobiliare aziendale e ritiene che gli immobili in grado di integrare la produzione da fonti rinnovabili saranno più appetibili per gli occupanti e gli investitori.

Questo cambia la definizione stessa di “ubicazione immobiliare”. Due siti industriali di dimensioni simili, con buoni collegamenti e vicini alle infrastrutture logistiche, possono avere valori completamente diversi se solo uno dispone della capacità elettrica necessaria a sostenere un’attività intensiva. Lo stesso può accadere con i parchi logistici, i capannoni industriali e i grandi progetti tecnologici. In alcuni segmenti, sapere quanti megawatt sono disponibili sta diventando importante quasi quanto sapere quanti metri quadrati si possono costruire.

Ma c’è una seconda opportunità che trovo ancora più interessante: gli stessi beni immobiliari possono essere trasformati in produttori e gestori di energia.

Pensiamo a un grande parco logistico. Migliaia di metri quadrati di tetto rappresentano migliaia di potenziali metri quadrati di pannelli fotovoltaici. Aggiungiamo batterie, sistemi intelligenti di gestione dell’energia e stazioni di ricarica per la flotta elettrica. L’edificio non è più solo il luogo in cui vengono stoccate le merci. Inizia anche a produrre, immagazzinare e gestire energia.

È ciò che mi piace definire «beni logistici come centrali elettriche».

Questa logica può estendersi a centri commerciali, parchi aziendali, hotel, resort e grandi progetti residenziali. Un bene in grado di produrre una parte significativa dell’energia che consuma, di immagazzinarla e di gestirne in modo intelligente i momenti di utilizzo può ridurre i costi operativi e diventare più attraente per gli occupanti e gli investitori.

Naturalmente, non dobbiamo cadere nella tentazione di credere che tutti gli edifici si trasformeranno in centrali elettriche. Esistono limiti legati alla rete, agli investimenti, alle autorizzazioni e alla redditività economica. Ma la direzione sembra chiara: l’energia e il settore immobiliare non sono più settori indipendenti.

Per il Portogallo, questa convergenza è particolarmente rilevante. Disponiamo di condizioni favorevoli per la produzione di energia rinnovabile e stiamo attirando investimenti nei settori della logistica, dell’industria, dei data center e dell’intelligenza artificiale. Se riusciamo ad anticipare queste esigenze nella pianificazione di nuovi progetti, potremo trasformare un vantaggio energetico in un vantaggio immobiliare ed economico.

Per molti anni abbiamo chiesto a un promotore immobiliare quanti metri quadrati potesse costruire su un appezzamento di terreno.

Forse è giunto il momento di aggiungere un’altra domanda:

Quanti megawatt puoi produrre, immagazzinare o garantire in quello stesso luogo?

Nel settore immobiliare, nel prossimo decennio, la risposta potrebbe determinare una parte importante del valore dell’immobile.