Vaihe 1: Varaussopimus

Kun kiinteistö on löydetty ja kaupasta on sovittu, laaditaan sekä ostajalle että myyjälle ”varaussopimus”. Tässä asiakirjassa kuvataan sovitut ehdot, mutta se ei ole oikeudellisesti sitova; se ilmaisee vain aikeen. Allekirjoitettuaan sopimus lähetetään kummankin osapuolen lakimiehelle. Tämän jälkeen ostajan lakimies suorittaa kiinteistön due diligence -tarkastuksen varmistaakseen, että kaikki asiakirjat ovat kunnossa ja ettei kiinteistön myyntiä haittaavia esteitä tai maksamattomia maksuja ole.

Vaihe 2: Esisopimus (CPCV)

Due diligence -tarkastuksen jälkeen laaditaan esisopimus, yleensä ostajan asianajajan toimesta, ja se lähetetään myyjän asianajajalle allekirjoitettavaksi yhdessä myyjän hyväksymän inventaariluettelon kanssa.

Alustavan myyntisopimuksen allekirjoittavat sekä myyjä että ostaja. Se on oikeudellisesti sitova alustava myynti- ja ostosopimus, ja sen yhteydessä ostajan tulee maksaa myyjälle käsiraha. Tämä maksu on yleensä 10 % ostohinnasta, ja se suoritetaan tavallisesti ostajan asianajajan välityksellä. Portugalin laki rankaisee myyjiä, jotka vetäytyvät kaupasta esisopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, velvoittamalla heidät palauttamaan kaksinkertaisen summan ostajan maksamasta käsirahasta.

Vaihe 3: Lopullinen kauppakirja

Lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan molempien osapuolten toimesta notaarin toimistossa, jolloin kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle. Jos jompikumpi osapuoli ei voi olla läsnä, hän voi antaa valtakirjan lailliselle edustajalleen. Ostohinnan jäljellä oleva osa sekä siihen liittyvät verot maksetaan, jolloin kauppa saatetaan päätökseen. Tämän jälkeen uusien omistajien tiedot rekisteröidään kiinteistörekisteriin heidän laillisen edustajansa toimesta, ja yleishyödyllisten palveluiden laskut siirretään heidän nimiinsä.

Kiinteistön ostoprosessiin liittyy kauppahinnan lisäksi muita kustannuksia, nimittäin:

  • IMT: Kiinteistönsiirtovero – peritään, kun kiinteistön omistusoikeus siirretään. Se maksetaan ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoittamista.
  • Pääomavoittovero: lasketaan kiinteistön ostohinnan ja myyntihinnan välisestä erosta.
  • Leimavero, notaarin ja lakimiehen palkkiot: sovelletaan moniin hallinnollisiin menettelyihin ja liiketoimiin. Kiinteistön ostossa ostajan on maksettava leimaveroa 0,8 % myyntihinnasta tai verotusarvosta – sen mukaan, kumpi on korkeampi. Kuten IMT:n tapauksessa, leimavero maksetaan ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoittamista.
  • Hankinnan rekisteröinti: kiinteistörekisteritoimistossa maksaa 250 euroa, ja yleensä asianajaja hoitaa sen.
  • Notaarin palkkiot: ne on vahvistettu laissa, ja ne määräytyvät liukuvalla asteikolla myyntihinnan mukaan.
  • Kiinteistövälityspalkkiot. Portugalissa kiinteistövälityspalkkiot ovat tyypillisesti 4 tai 5 % plus 23 % arvonlisäveroa, ja ne maksaa myyjä.
  • Oikeudelliset palkkiot: vaihtelevat kiinteistön arvon sekä kaupan monimutkaisuuden ja laajuuden mukaan, mutta ovat yleensä noin 1–2 % kiinteistön hinnasta.
  • Kiinteät IMT-verokannat: Kiinteistöihin, joiden verotusarvo on yli 1 102 920,00 €, sovelletaan 7,5 %:n IMT-verokantaa. Rakennustonttien ja muiden kaupunkialueilla sijaitsevien muiden kuin asuinkiinteistöjen osalta sovelletaan ostohinnasta riippumatta 6,5 %:n kiinteää IMT-verokantaa. Maaseutualueilla sijaitseviin maa-alueisiin sovelletaan 5 %:n IMT-verokantaa.
  • IMI: Kunnallinen kiinteistövero. Tämän vuosittaisen veron määrää paikallinen kunnanvaltuusto, ja se voi vaihdella 0,3–0,45 %:n välillä kaupunkialueilla. IMI peritään kiinteistön verotusarvosta, ei markkina-arvosta.
  • AIMI: Kunnallinen lisäkiinteistövero. Tämä vero otettiin käyttöön vuonna 2017, ja sitä sovelletaan yksittäisen henkilön tai pariskunnan omistamien kaikkien kaupunkialueilla sijaitsevien kiinteistöjen yhteenlaskettuun VPT-arvoon (Valor Patrimonial). AlMI:ta maksetaan vain siitä osasta, joka ylittää 600 000 euron arvon henkilöä kohti (eli 1,2 miljoonaa euroa pariskunnalle), jolloin sovelletaan seuraavia verokantoja:
    • 600 000–1 miljoonaa euroa: 0,7 %:n verokanta.
    • Yli 1 miljoonaa euroa: verokanta 1 %.
    • Yli 2 miljoonaa euroa: 1,5 %:n verokanta.

Garvetur avustaa sinua koko ostoprosessin ajan. Ota yhteyttä numeroon 00351 289 322 488 tai osoitteeseen info@garvetur.pt