Étape 1 : Accord de réservation

Une fois le bien immobilier trouvé et l’accord conclu, un « contrat de réservation » est établi à l’intention de l’acheteur et du vendeur. Ce document décrit les conditions convenues, mais n’est pas juridiquement contraignant ; il exprime simplement une intention. Une fois signé, il est transmis au représentant légal de chaque partie. Par la suite, l’avocat de l’acheteur procède à une vérification préalable du bien immobilier, s’assurant que tous les documents sont en règle et qu’il n’existe aucun obstacle ni aucune charge en suspens susceptible d’affecter la vente du bien.

Étape 2 : Le contrat de promesse de vente (CPCV)

Une fois la vérification préalable effectuée, le contrat de promesse de vente est rédigé, généralement par l’avocat de l’acheteur, puis envoyé à l’avocat du vendeur, accompagné de l’état des lieux approuvé par ce dernier, pour signature.

Le contrat de promesse de vente est signé tant par le vendeur que par l’acheteur. Il s’agit d’un contrat préliminaire de vente juridiquement contraignant qui doit être accompagné d’un acompte versé par l’acheteur au vendeur. Ce versement s’élève généralement à 10 % du prix d’achat et est habituellement effectué par l’intermédiaire de l’avocat de l’acheteur. La loi portugaise sanctionne les vendeurs qui se rétractent après la signature du contrat préliminaire en les obligeant à restituer le double du montant versé par l’acheteur.

Étape 3 : L’acte notarié définitif

L’acte de vente définitif est signé par les deux parties chez un notaire, ce qui entraîne le transfert de la propriété du bien immobilier à l’acheteur. Si l’une des parties ne peut être présente, elle peut donner une procuration à son représentant légal. Le solde du prix d’achat, ainsi que les taxes associées, sont réglés, ce qui finalise la transaction. Par la suite, les coordonnées des nouveaux propriétaires sont enregistrées au cadastre par leur représentant légal, et les abonnements aux services publics sont transférés à leur nom.

L’achat d’un bien immobilier entraîne, outre le prix d’achat, d’autres frais, à savoir :

  • IMT : Taxe sur les transferts immobiliers – elle est prélevée lors du transfert de propriété. Elle est payée avant la signature de l’acte de vente définitif.
  • Impôt sur les plus-values : il est calculé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier.
  • Droit de timbre, frais de notaire et frais juridiques : applicables à de nombreuses démarches administratives et transactions. Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur devra s’acquitter d’un droit de timbre au taux de 0,8 % du prix de vente ou de la valeur fiscale du bien, le montant le plus élevé étant retenu. Comme pour l’IMT, le droit de timbre est acquitté avant la signature de l’acte de vente définitif.
  • Enregistrement de l’acquisition : au service du cadastre, il coûte 250 € et est généralement effectué par l’avocat.
  • Honoraires de notaire : fixés par la loi et calculés selon un barème dégressif en fonction du prix de vente.
  • Honoraires d’agence immobilière. Au Portugal, les commissions d’agence s’élèvent généralement à 4 ou 5 %, majorées de 23 % de TVA, à la charge du vendeur.
  • Honoraires juridiques : ils varient en fonction de la valeur du bien immobilier ainsi que de la complexité et de l’ampleur de la transaction, mais s’élèvent généralement à environ 1 à 2 % du prix du bien.
  • Taux forfaitaires de l’IMT : pour les biens dont la valeur fiscale est supérieure à 1 102 920,00 €, un taux d’IMT de 7,5 % s’applique. Pour les terrains à bâtir et autres biens immobiliers urbains non résidentiels, quel que soit le prix d’achat, un taux forfaitaire de 6,5 % d’IMT s’applique. Pour les terrains ruraux, un taux d’IMT de 5 % s’applique.
  • IMI : Impôt municipal sur la propriété. Cet impôt annuel est fixé par la commune et peut varier de 0,3 % à 0,45 % en zone urbaine. L’IMI est prélevé sur la valeur fiscale du bien immobilier, plutôt que sur sa valeur de marché.
  • AIMI : Impôt municipal supplémentaire sur la propriété. Cet impôt a été introduit en 2017 et s’applique à la « VPT » (Valor Patrimonial) cumulée de tous les biens immobiliers urbains détenus par un particulier ou un couple. L’AlMI n’est due que sur la partie de la valeur supérieure à 600 000 € par personne (soit 1,2 million d’euros pour un couple), selon les taux suivants :
    • Entre 600 000 € et 1 million d’euros : taux de 0,7 %.
    • Au-delà de 1 million d’euros : taux de 1 %.
    • Au-delà de 2 millions d’euros : taux de 1,5 %.

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