Passo 1: Acordo de Reserva

Quando se encontra um imóvel e se chega a um acordo, é elaborado um «Contrato de Reserva» tanto para o comprador como para o vendedor. Este documento descreve os termos e condições acordados, mas não é juridicamente vinculativo; limita-se a expressar a intenção. Uma vez assinado, é enviado ao representante legal de cada uma das partes. Posteriormente, o advogado do comprador realiza uma análise minuciosa do imóvel, garantindo que toda a documentação está em ordem e que não existem impedimentos ou taxas pendentes que possam afetar a venda do imóvel.

Passo 2: O Contrato Promissório (CPCV)

Após a due diligence, o Contrato Promissório é elaborado, normalmente pelo advogado do comprador, e enviado ao advogado do vendedor, juntamente com a lista de inventário aprovada pelo vendedor, para assinatura.

O Contrato Promissório é assinado tanto pelo vendedor como pelo comprador. Trata-se do contrato preliminar de compra e venda juridicamente vinculativo e deve ser acompanhado por um depósito do comprador ao vendedor. Este depósito corresponde normalmente a 10% do preço de compra e é habitualmente efetuado através do advogado do comprador. A lei portuguesa penaliza os vendedores que desistam após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, obrigando-os a devolver o dobro do montante depositado pelo comprador.

Passo 3: A Escritura Definitiva

A Escritura Definitiva é assinada por ambas as partes num cartório notarial, efetivando a transferência da propriedade para o comprador. Caso alguma das partes não possa comparecer, pode outorgar uma procuração ao seu representante legal. O saldo remanescente do preço de compra, juntamente com os impostos associados, é liquidado, finalizando a transação. Posteriormente, os dados dos novos proprietários são registados no Registo Predial pelo seu representante legal, e as contas dos serviços públicos são transferidas para o seu nome.

O processo de compra de um imóvel, para além do preço de compra, envolve outros custos associados, nomeadamente:

  • IMT: Imposto sobre a Transmissão de Imóveis — é cobrado quando a propriedade do imóvel é transferida. É pago antes da assinatura da escritura de venda definitiva.
  • Imposto sobre as Mais-valias: é calculado com base na diferença entre o preço de compra e o preço de venda do imóvel.
  • Imposto de selo, honorários notariais e jurídicos: aplicáveis a muitos processos burocráticos e transações. Na compra de um imóvel, o comprador terá de pagar o imposto de selo à taxa de 0,8% do preço de venda ou do valor fiscal do imóvel — consoante o que for mais elevado. Tal como no caso do IMT, o imposto de selo é pago antes da assinatura da escritura definitiva.
  • Registo da aquisição: no Registo Predial custa 250 € e é normalmente tratado pelo advogado.
  • Honorários notariais: fixados por lei e calculados de acordo com uma tabela progressiva, dependendo do preço de venda.
  • Comissões imobiliárias. Em Portugal, as comissões imobiliárias situam-se normalmente entre 4% e 5%, acrescidas de 23% de IVA, a cargo do vendedor.
  • Honorários jurídicos: variam consoante o valor do imóvel e a complexidade e âmbito da transação, mas situam-se geralmente entre 1 % e 2 % do preço do imóvel.
  • Taxas fixas de IMT: Para imóveis com um valor fiscal superior a 1 102 920,00 €, aplica-se uma taxa de IMT de 7,5%. Para terrenos para construção e outros imóveis urbanos não habitacionais, independentemente do preço de compra, aplica-se uma taxa fixa de 6,5% de IMT. Para terrenos rústicos, aplica-se uma taxa de 5% de IMT.
  • IMI: Imposto Municipal sobre Imóveis. Este imposto anual é fixado pela autarquia local e pode variar entre 0,3% e 0,45% em áreas urbanas. O IMI é cobrado com base no valor patrimonial do imóvel, e não no valor de mercado.
  • AIMI: Imposto Municipal Adicional sobre a Propriedade. Este imposto foi introduzido em 2017 e aplica-se ao VPT (Valor Patrimonial) combinado de todos os imóveis urbanos detidos por um indivíduo ou casal. O AlMI só é pago sobre o valor que exceda os 600 000 € por pessoa (ou seja, 1,2 milhões de € para um casal), aplicando-se as seguintes taxas:
    • Entre 600 000 € e 1 milhão de €: taxa de 0,7%.
    • Acima de 1 milhão de euros: taxa de 1%.
    • Acima de 2 milhões de euros: taxa de 1,5%.

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