Steg 1: Reservationsavtal

När man har hittat en fastighet och kommit överens om ett köp upprättas ett ”reserveringsavtal” för både köparen och säljaren. Detta dokument beskriver de överenskomna villkoren, men är inte juridiskt bindande; det uttrycker endast avsikten. När avtalet har undertecknats skickas det till respektive parts juridiska ombud. Därefter genomför köparens advokat en due diligence-granskning av fastigheten för att säkerställa att all dokumentation är i ordning och att det inte finns några hinder eller utestående avgifter som kan påverka försäljningen av fastigheten.

Steg 2: Förhandsavtalet (CPCV)

Efter due diligence-granskningen upprättas det preliminära köpeavtalet, vanligtvis av köparens advokat, och skickas till säljarens advokat tillsammans med den av säljaren godkända inventarielistan för undertecknande.

Förhandsavtalet undertecknas av både säljaren och köparen. Det är det juridiskt bindande preliminära köpeavtalet och bör åtföljas av en handpenning från köparen till säljaren. Denna handpenning uppgår vanligtvis till 10 % av köpeskillingen och betalas sedvanligt via köparens advokat. Enligt portugisisk lag straffas säljare som drar sig ur efter att det preliminära köpeavtalet har undertecknats, och de är då skyldiga att återbetala dubbelt så mycket som köparen har betalat in som handpenning.

Steg 3: Slutakten

Det slutgiltiga köpeavtalet undertecknas av båda parter hos en notarie, vilket innebär att äganderätten till fastigheten övergår till köparen. Om någon av parterna inte kan närvara kan denne ge fullmakt till sin juridiska ombud. Resterande del av köpeskillingen, tillsammans med tillhörande skatter, regleras, varvid transaktionen slutförs. Därefter registreras de nya ägarnas uppgifter i fastighetsregistret av deras juridiska ombud, och abonnemangen för el, vatten och gas överförs till deras namn.

Förutom köpeskillingen medför köpet av en fastighet även andra kostnader, nämligen:

  • IMT: Fastighetsöverlåtelseskatt – tas ut när äganderätten till fastigheten överförs. Den betalas innan det slutgiltiga köpeavtalet undertecknas.
  • Kapitalvinstskatt: beräknas på skillnaden mellan fastighetens inköps- och försäljningspris.
  • Stämpelskatt, notarie- och advokatarvoden: tillkommer vid många administrativa förfaranden och transaktioner. Vid ett fastighetsköp måste köparen betala stämpelskatt med en skattesats på 0,8 % av försäljningspriset eller det skattemässiga värdet – beroende på vilket som är högst. Precis som med IMT betalas stämpelskatten innan det slutgiltiga köpeavtalet undertecknas.
  • Registrering av förvärvet: kostar 250 euro hos fastighetsregistret och sköts vanligtvis av advokaten.
  • Notarieavgifter: fastställs enligt lag och beräknas enligt en glidande skala beroende på försäljningspriset.
  • Mäklararvoden. I Portugal uppgår mäklararvodet vanligtvis till 4 eller 5 %, plus 23 % moms, vilket betalas av säljaren.
  • Advokatarvoden: varierar beroende på fastighetens värde samt affärens komplexitet och omfattning, men ligger i allmänhet på omkring 1–2 % av fastighetspriset.
  • Fasta IMT-skattesatser: För fastigheter med ett skattevärde över 1 102 920,00 euro gäller en IMT-skattesats på 7,5 %. För byggtomter och andra fastigheter i stadsområden som inte är avsedda för bostäder gäller, oavsett köpeskilling, en fast IMT-skattesats på 6,5 %. För landsbygdsmark gäller en IMT-skattesats på 5 %.
  • IMI: Kommunal fastighetsskatt. Denna årliga skatt fastställs av kommunfullmäktige och kan variera mellan 0,3 % och 0,45 % i stadsområden. IMI tas ut på fastighetens skattevärde, snarare än marknadsvärdet.
  • AIMI: Tilläggsskatt på kommunal fastighetsskatt. Denna skatt infördes 2017 och gäller det sammanlagda VPT-värdet (Valor Patrimonial) för alla fastigheter i stadsområden som ägs av en enskild person eller ett par. AlMI betalas endast på belopp som överstiger 600 000 euro per person (alltså 1,2 miljoner euro för ett par) enligt följande skattesatser:
    • Mellan 600 000 euro och 1 miljon euro: skattesats på 0,7 %.
    • Över 1 miljon euro: skattesats på 1 %.
    • Över 2 miljoner euro: 1,5 % skattesats.

Garvetur hjälper dig genom hela köpprocessen. Kontakta oss på 00351 289 322 488 eller info@garvetur.pt