Schritt 1: Reservierungsvereinbarung

Wenn eine Immobilie gefunden und eine Einigung erzielt wurde, wird für den Käufer und den Verkäufer eine „Reservierungsvereinbarung“ erstellt. Dieses Dokument beschreibt die vereinbarten Bedingungen, ist jedoch nicht rechtsverbindlich, sondern drückt lediglich die Absicht aus. Nach der Unterzeichnung wird es an den Rechtsbeistand jeder Partei weitergeleitet. Anschließend führt der Anwalt des Käufers eine Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch, um sicherzustellen, dass alle Unterlagen in Ordnung sind und keine Hindernisse oder ausstehenden Gebühren vorliegen, die den Verkauf der Immobilie beeinträchtigen könnten.

Schritt 2: Der Vorvertrag (CPCV)

Nach Abschluss der Due-Diligence-Prüfung wird der Vorvertrag in der Regel vom Anwalt des Käufers ausgearbeitet und zusammen mit der vom Verkäufer genehmigten Bestandsliste zur Unterzeichnung an den Anwalt des Verkäufers gesendet.

Der Vorvertrag wird sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer unterzeichnet. Er stellt den rechtsverbindlichen Vorvertrag über den Kauf und Verkauf dar und sollte mit einer Anzahlung des Käufers an den Verkäufer einhergehen. Diese Zahlung beträgt in der Regel 10 % des Kaufpreises und erfolgt üblicherweise über den Anwalt des Käufers. Das portugiesische Recht bestraft Verkäufer, die nach Unterzeichnung des Vorvertrags vom Vertrag zurücktreten, indem es sie verpflichtet, das Doppelte des vom Käufer hinterlegten Betrags zurückzuzahlen.

Schritt 3: Die endgültige Urkunde

Die endgültige Kaufurkunde wird von beiden Parteien bei einem Notar unterzeichnet, wodurch die Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer wirksam wird. Sollte eine der Parteien nicht anwesend sein können, kann sie ihrem gesetzlichen Vertreter eine Vollmacht erteilen. Der Restbetrag des Kaufpreises sowie die damit verbundenen Steuern werden beglichen, womit die Transaktion abgeschlossen ist. Anschließend werden die Daten der neuen Eigentümer von ihrem gesetzlichen Vertreter im Grundbuchamt eingetragen, und die Versorgungsrechnungen werden auf ihren Namen umgeschrieben.

Der Kauf einer Immobilie ist neben dem Kaufpreis mit weiteren Kosten verbunden, nämlich:

  • IMT: Grunderwerbsteuer – wird bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie erhoben. Sie ist vor der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde zu entrichten.
  • Kapitalertragsteuer: Diese wird auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis der Immobilie berechnet.
  • Stempelsteuer, Notar- und Anwaltsgebühren: Diese fallen bei vielen behördlichen Vorgängen und Transaktionen an. Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer eine Stempelsteuer in Höhe von 0,8 % des Verkaufspreises oder des steuerlichen Vermögenswerts entrichten – je nachdem, welcher Wert höher ist. Wie bei der IMT wird die Stempelsteuer vor der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde gezahlt.
  • Eintragung des Erwerbs: Die Eintragung im Grundbuchamt kostet 250 € und wird in der Regel vom Anwalt vorgenommen.
  • Notargebühren: gesetzlich festgelegt und richten sich nach einer gestaffelten Skala, die vom Verkaufspreis abhängt.
  • Maklergebühren: In Portugal betragen die Maklerprovisionen in der Regel 4 oder 5 % zuzüglich 23 % Mehrwertsteuer, die vom Verkäufer zu tragen sind.
  • Anwaltskosten: Diese variieren je nach Wert der Immobilie sowie nach Komplexität und Umfang der Transaktion, liegen jedoch in der Regel bei etwa 1–2 % des Immobilienpreises.
  • Pauschale IMT-Sätze: Für Immobilien mit einem steuerlichen Wert von über 1.102.920,00 € gilt ein IMT-Satz von 7,5 %. Für Baugrundstücke und andere städtische Nichtwohngebäude gilt unabhängig vom Kaufpreis ein pauschaler IMT-Satz von 6,5 %. Für ländliche Grundstücke gilt ein IMT-Satz von 5 %.
  • IMI: Kommunale Grundsteuer. Diese jährliche Steuer wird vom Gemeinderat festgelegt und kann in städtischen Gebieten zwischen 0,3 % und 0,45 % variieren. Die IMI wird auf den steuerlichen Wert der Immobilie und nicht auf den Marktwert erhoben.
  • AIMI: Zusätzliche kommunale Grundsteuer. Diese Steuer wurde 2017 eingeführt und gilt für den kumulierten VPT (Valor Patrimonial) aller städtischen Immobilien, die sich im Besitz einer Einzelperson oder eines Paares befinden. Die AlMI wird nur auf den Betrag gezahlt, der den Wert von 600.000 € pro Person (also 1,2 Millionen € für ein Paar) übersteigt, wobei folgende Sätze gelten:
    • Zwischen 600.000 € und 1 Million €: Steuersatz von 0,7 %.
    • Über 1 Million Euro: Steuersatz von 1 %.
    • Über 2 Millionen Euro: Steuersatz von 1,5 %.

Garvetur begleitet Sie während des gesamten Kaufprozesses. Bitte kontaktieren Sie uns unter 00351 289 322 488 oder info@garvetur.pt