Krok 1: Umowa rezerwacyjna

Po znalezieniu nieruchomości i osiągnięciu porozumienia sporządza się „Umowę rezerwacyjną” zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Dokument ten opisuje uzgodnione warunki, ale nie jest prawnie wiążący; stanowi jedynie wyraz zamiaru. Po podpisaniu umowa jest wysyłana do pełnomocnika każdej ze stron. Następnie prawnik kupującego przeprowadza analizę due diligence nieruchomości, upewniając się, że cała dokumentacja jest w porządku oraz że nie ma żadnych przeszkód ani zaległych opłat, które mogłyby wpłynąć na sprzedaż nieruchomości.

Krok 2: Umowa przedwstępna (CPCV)

Po przeprowadzeniu analizy due diligence sporządzana jest umowa przedwstępna, zazwyczaj przez prawnika kupującego, a następnie wysyłana do prawnika sprzedającego wraz z zatwierdzonym przez sprzedającego wykazem wyposażenia w celu podpisania.

Umowa przedwstępna jest podpisywana zarówno przez sprzedającego, jak i kupującego. Stanowi ona prawnie wiążącą umowę przedwstępną kupna-sprzedaży i powinna być połączona z wpłatą zadatku przez kupującego na rzecz sprzedającego. Kwota ta wynosi zazwyczaj 10% ceny zakupu i jest zwykle przekazywana za pośrednictwem prawnika kupującego. Prawo portugalskie nakłada sankcje na sprzedających, którzy wycofują się po podpisaniu umowy przedwstępnej, zobowiązując ich do zwrotu kwoty równej podwójnej wysokości depozytu wpłaconego przez kupującego.

Krok 3: Akt notarialny

Akt notarialny podpisywany jest przez obie strony w kancelarii notarialnej, co powoduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na kupującego. Jeśli którakolwiek ze stron nie może stawić się osobiście, może udzielić pełnomocnictwa swojemu przedstawicielowi prawnemu. Pozostała część ceny zakupu wraz z powiązanymi podatkami zostaje uregulowana, co finalizuje transakcję. Następnie dane nowych właścicieli są wpisywane do rejestru gruntów przez ich przedstawiciela prawnego, a umowy na media są przepisywane na ich nazwisko.

Proces zakupu nieruchomości, oprócz ceny zakupu, wiąże się z innymi kosztami, a mianowicie:

  • IMT: Podatek od przeniesienia własności nieruchomości – jest naliczany w momencie przeniesienia własności nieruchomości. Należy go uiścić przed podpisaniem ostatecznego aktu sprzedaży.
  • Podatek od zysków kapitałowych: jest obliczany na podstawie różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości.
  • Opłata skarbowa, opłaty notarialne i honoraria prawników: mają zastosowanie do wielu procedur administracyjnych i transakcji. W przypadku zakupu nieruchomości nabywca będzie musiał uiścić opłatę skarbową w wysokości 0,8% ceny sprzedaży lub wartości podatkowej nieruchomości – w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa. Podobnie jak w przypadku IMT, opłatę skarbową uiszcza się przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży.
  • Rejestracja nabycia: w Urzędzie Katastralnym kosztuje 250 euro i zazwyczaj jest przeprowadzana przez prawnika.
  • Opłaty notarialne: ustalone ustawowo i obliczane według ruchomej skali w zależności od ceny sprzedaży.
  • Prowizje agencji nieruchomości. W Portugalii prowizje agencji nieruchomości wynoszą zazwyczaj 4 lub 5%, plus 23% VAT, i pokrywa je sprzedający.
  • Opłaty prawne: różnią się w zależności od wartości nieruchomości oraz złożoności i zakresu transakcji, ale zazwyczaj wynoszą około 1–2% ceny nieruchomości.
  • Stawki ryczałtowe podatku IMT: W przypadku nieruchomości o wartości podatkowej powyżej 1 102 920,00 euro obowiązuje stawka IMT w wysokości 7,5%. W przypadku działek budowlanych i innych miejskich nieruchomości niemieszkalnych, niezależnie od ceny zakupu, obowiązuje stała stawka podatku IMT w wysokości 6,5%. W przypadku gruntów wiejskich obowiązuje stawka IMT w wysokości 5%.
  • IMI: Gminny podatek od nieruchomości. Ten roczny podatek jest ustalany przez radę gminy i może wynosić od 0,3% do 0,45% na obszarach miejskich. IMI jest naliczany od wartości podatkowej nieruchomości, a nie od wartości rynkowej.
  • AIMI: Dodatkowy gminny podatek od nieruchomości. Podatek ten został wprowadzony w 2017 r. i ma zastosowanie do łącznej wartości majątkowej (VPT – Valor Patrimonial) wszystkich nieruchomości miejskich będących własnością osoby fizycznej lub pary. AlMI płaci się wyłącznie od wartości przekraczającej 600 000 euro na osobę (czyli 1,2 mln euro w przypadku pary), przy czym obowiązują następujące stawki:
    • Od 600 000 euro do 1 miliona euro: stawka 0,7%.
    • Powyżej 1 mln euro: stawka 1%.
    • Powyżej 2 mln euro: stawka 1,5%.

Garvetur zapewnia wsparcie na każdym etapie procesu zakupu. Prosimy o kontakt pod numerem 00351 289 322 488 lub adresem info@garvetur.pt