Paso 1: Acuerdo de reserva

Cuando se encuentra una propiedad y se llega a un acuerdo, se redacta un «acuerdo de reserva» tanto para el comprador como para el vendedor. Este documento describe los términos y condiciones acordados, pero no es legalmente vinculante; simplemente expresa la intención. Una vez firmado, se envía al representante legal de cada una de las partes. Posteriormente, el abogado del comprador lleva a cabo una verificación exhaustiva de la propiedad, asegurándose de que toda la documentación esté en regla y de que no existan impedimentos ni cuotas pendientes que puedan afectar a la venta de la propiedad.

Paso 2: El contrato de promesa de compraventa (CPCV)

Una vez realizada la diligencia debida, se redacta el contrato de promesa de compraventa, normalmente a cargo del abogado del comprador, y se envía al abogado del vendedor, junto con la lista de inventario aprobada por este último, para su firma.

El contrato de promesa de compraventa es firmado tanto por el vendedor como por el comprador. Se trata de un contrato preliminar de compraventa legalmente vinculante y debe ir acompañado de un depósito del comprador al vendedor. Este depósito suele ascender al 10 % del precio de compra y, por lo general, se abona a través del abogado del comprador. La legislación portuguesa sanciona a los vendedores que se retracten tras la firma del contrato de promesa de compraventa, obligándoles a devolver el doble de la cantidad depositada por el comprador.

Paso 3: La escritura pública

La escritura definitiva la firman ambas partes en la notaría, lo que hace efectiva la transferencia de la propiedad al comprador. En caso de que alguna de las partes no pueda asistir, puede otorgar un poder notarial a su representante legal. Se abona el saldo restante del precio de compra, junto con los impuestos correspondientes, con lo que se formaliza la transacción. Posteriormente, su representante legal inscribe los datos de los nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad y se transfieren las facturas de los servicios públicos a su nombre.

El proceso de compra de una vivienda, además del precio de compra, conlleva otros gastos asociados, a saber:

  • IMT: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales —se aplica cuando se transfiere la propiedad de un inmueble—. Se abona antes de la firma de la escritura de compraventa definitiva.
  • Impuesto sobre las ganancias patrimoniales: se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta del inmueble.
  • Impuesto de timbre, gastos notariales y honorarios de abogados: aplicables a muchos trámites burocráticos y transacciones. En la compra de una vivienda, el comprador deberá pagar el impuesto de timbre a un tipo del 0,8 % del precio de venta o del valor catastral, el que sea más elevado. Al igual que el IMT, el impuesto de timbre se abona antes de la firma de la escritura definitiva.
  • Inscripción de la adquisición: en el Registro de la Propiedad cuesta 250 € y suele tramitarla el abogado.
  • Honorarios notariales: fijados por ley y calculados según una escala móvil en función del precio de venta.
  • Honorarios de la agencia inmobiliaria. En Portugal, las comisiones inmobiliarias suelen ser del 4 % o del 5 %, más el 23 % de IVA, a cargo del vendedor.
  • Honorarios legales: varían en función del valor del inmueble y de la complejidad y el alcance de la operación, pero suelen rondar entre el 1 % y el 2 % del precio del inmueble.
  • Tipos fijos del IMT: para inmuebles con un valor catastral superior a 1 102 920,00 €, se aplica un tipo del IMT del 7,5 %. Para solares edificables y otros inmuebles urbanos no destinados a vivienda, independientemente del precio de compra, se aplica un tipo fijo del 6,5 % del IMT. Para terrenos rústicos, se aplica un tipo del 5 % del IMT.
  • IMI: Impuesto Municipal sobre Inmuebles. Este impuesto anual lo fija el ayuntamiento y puede variar entre el 0,3 % y el 0,45 % en zonas urbanas. El IMI se aplica sobre el valor catastral del inmueble, en lugar del valor de mercado.
  • AIMI: Impuesto Municipal sobre la Propiedad Adicional. Este impuesto se introdujo en 2017 y se aplica al valor patrimonial (VPT) combinado de todos los inmuebles urbanos que posea una persona o una pareja. El AlMI solo se paga sobre el importe que supere los 600 000 € por persona (es decir, 1,2 millones de € para una pareja), aplicándose los siguientes tipos impositivos:
    • Entre 600 000 € y 1 millón de euros: tipo del 0,7 %.
    • Más de 1 millón de euros: tipo del 1 %.
    • Por encima de 2 millones de euros: tipo del 1,5 %.

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