Stap 1: Reserveringsovereenkomst

Wanneer een woning is gevonden en er overeenstemming is bereikt, wordt er voor zowel de koper als de verkoper een 'reserveringsovereenkomst' opgesteld. Dit document beschrijft de overeengekomen voorwaarden, maar is niet juridisch bindend; het geeft slechts de intentie weer. Na ondertekening wordt het naar de juridische vertegenwoordiger van elke partij gestuurd. Vervolgens voert de advocaat van de koper een grondig onderzoek uit naar het onroerend goed, om er zeker van te zijn dat alle documentatie in orde is en dat er geen belemmeringen of openstaande kosten zijn die de verkoop van het onroerend goed zouden kunnen beïnvloeden.

Stap 2: De voorlopige koopovereenkomst (CPCV)

Na het due diligence-onderzoek wordt het voorlopige koopcontract opgesteld, meestal door de advocaat van de koper, en samen met de door de verkoper goedgekeurde inventarislijst ter ondertekening naar de advocaat van de verkoper gestuurd.

Het voorlopige koopcontract wordt door zowel de verkoper als de koper ondertekend. Het is het juridisch bindende voorlopige koopcontract en moet vergezeld gaan van een aanbetaling door de koper aan de verkoper. Deze aanbetaling bedraagt doorgaans 10% van de aankoopprijs en wordt gewoonlijk via de advocaat van de koper overgemaakt. De Portugese wetgeving bestraft verkopers die zich terugtrekken nadat de voorlopige koopovereenkomst is ondertekend, door hen te verplichten het dubbele van het door de koper gestorte bedrag terug te betalen.

Stap 3: De definitieve akte

De definitieve akte wordt door beide partijen bij een notaris ondertekend, waarmee de eigendomsoverdracht van het onroerend goed aan de koper van kracht wordt. Mocht een van beide partijen niet aanwezig kunnen zijn, dan kan deze een volmacht verlenen aan zijn of haar wettelijke vertegenwoordiger. Het resterende saldo van de aankoopprijs, samen met de bijbehorende belastingen, wordt voldaan, waarmee de transactie wordt afgerond. Vervolgens worden de gegevens van de nieuwe eigenaren door hun wettelijke vertegenwoordiger in het kadaster geregistreerd en worden de aansluitingen op hun naam overgeschreven.

Aan de aankoop van een woning zijn, naast de aankoopprijs, nog andere kosten verbonden, namelijk:

  • IMT: Overdrachtsbelasting – wordt geheven wanneer het eigendom van de woning wordt overgedragen. Deze wordt betaald vóór de ondertekening van de definitieve koopakte.
  • Vermogenswinstbelasting: wordt berekend over het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs van het onroerend goed.
  • Zegelrecht, notariskosten en juridische kosten: van toepassing op veel administratieve procedures en transacties. Bij de aankoop van een woning moet de koper zegelrecht betalen tegen een tarief van 0,8% van de verkoopprijs of de fiscale waarde van het onroerend goed – afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Net als bij de IMT wordt het zegelrecht betaald vóór de ondertekening van de definitieve akte.
  • Registratie van de aankoop: bij het kadaster kost dit € 250 en wordt dit doorgaans door de advocaat geregeld.
  • Notariskosten: wettelijk vastgesteld en berekend volgens een glijdende schaal die afhankelijk is van de verkoopprijs.
  • Makelaarskosten. In Portugal bedragen de makelaarscommissies doorgaans 4 of 5%, plus 23% btw, te betalen door de verkoper.
  • Juridische kosten: deze variëren afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de complexiteit en omvang van de transactie, maar bedragen over het algemeen ongeveer 1-2% van de aankoopprijs.
  • Vaste IMT-tarieven: voor onroerend goed met een fiscale waarde van meer dan € 1.102.920,00 geldt een IMT-tarief van 7,5%. Voor bouwkavels en andere stedelijke niet-woonpanden geldt, ongeacht de aankoopprijs, een vast IMT-tarief van 6,5%. Voor landelijke grond geldt een IMT-tarief van 5%.
  • IMI: Gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Deze jaarlijkse belasting wordt vastgesteld door de gemeenteraad en kan in stedelijke gebieden variëren van 0,3% tot 0,45%. De IMI wordt geheven over de fiscale waarde van het onroerend goed, in plaats van over de marktwaarde.
  • AIMI: Aanvullende gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Deze belasting werd in 2017 ingevoerd en is van toepassing op de gecombineerde VPT (Valor Patrimonial) van alle stedelijke onroerende goederen die eigendom zijn van een individu of een echtpaar. AlMI wordt alleen betaald over het bedrag boven de waarde van € 600.000 per persoon (dus € 1,2 miljoen voor een echtpaar), waarbij de volgende tarieven van toepassing zijn:
    • Tussen € 600.000 en € 1 miljoen: tarief van 0,7%.
    • Boven € 1 miljoen: tarief van 1%.
    • Boven € 2 miljoen: tarief van 1,5%.

Garvetur begeleidt u tijdens het gehele aankoopproces. Neem contact op via 00351 289 322 488 of info@garvetur.pt