Dans les communes de Sintra, Seixal, Barreiro, Moita et Setúbal, la variation de la valeur médiane au mètre carré des logements vendus a dépassé 200 % au cours de la période analysée.

Telle est la conclusion de l'étude « Le logement au Portugal : déterminants de l'offre et dynamique des prix et des loyers », publiée dans le Bulletin économique de juin publié par la Banque du Portugal.

Valeurs médianes des loyers

La valeur médiane des loyers au mètre carré a plus que doublé dans 23 municipalités (sur un total de 184 pour lesquelles des informations sont disponibles), les municipalités de Grândola, Sines et Moita se démarquant, avec des variations dépassant 125 % entre 2017 et 2024 (dernière année pour laquelle l’INE [Institut national de la statistique] a publié les valeurs locatives).

Selon l'étude, la hausse des prix immobiliers a été plus marquée dans les municipalités où les prix d'achat étaient inférieurs aux loyers en vigueur, la demande s'étant déplacée « vers des municipalités relativement plus accessibles » au sein des zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto.

Les municipalités de l’Algarve

En comparaison, les municipalités de l’Espírito Santo, « qui se distinguaient déjà par des indices prix-loyer supérieurs à la moyenne nationale ― fortement influencés par la demande des non-résidents », ont enregistré des variations relativement plus faibles au cours de la période considérée.

L'étude conclut également qu'au Portugal, les anticipations des consommateurs concernant l'évolution des prix de l'immobilier au cours des 12 prochains mois « affichent une tendance à la hausse et des niveaux systématiquement plus élevés que dans la zone euro ».

Prévisions de hausse des prix

Entre janvier et mars 2026, les prévisions tablaient sur une hausse moyenne des prix de l’immobilier de 7 % au Portugal et de 3,7 % dans la zone euro, le Portugal affichant « une perception largement répandue selon laquelle le moment actuel est propice à l’investissement » et à l’affectation de l’épargne au marché immobilier.

Les auteurs de l’étude observent l’existence d’une « grande hétérogénéité dans les attentes des consommateurs nationaux, les jeunes (18-34 ans) anticipant une hausse de 4 %, en moyenne, et les consommateurs de la tranche d’âge 55-70 ans prévoyant une croissance de 6,3 %.

« Cette différence peut s’expliquer par le fait que les générations plus âgées, qui ont une plus longue expérience de l’observation des prix et des cycles économiques sur le marché immobilier, ont tendance à ancrer leurs attentes dans les phénomènes inflationnistes déjà vécus », indique le document.

Au niveau régional

Au niveau régional, les prévisions les plus élevées se concentrent dans la région Nord (6,8 %) et dans l’agglomération de Lisbonne (6,6 %), tandis que des valeurs plus faibles sont observées en Alentejo et en Algarve (3,7 % dans les deux cas).

Malgré une forte hausse des prix, l'étude de la Banque du Portugal révèle que la part du crédit bancaire dans les transactions immobilières est restée inférieure à 60 % ces dernières années, le reste étant financé par la valeur nette immobilière.

Croissance des prêts

Cependant, la croissance des prêts s'est renforcée depuis le début de l'année 2024, coïncidant avec la baisse des taux d'intérêt et avec le « programme de garantie d'État » créé pour les jeunes.

Les auteurs de l'étude – Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos et Carlos Santos – soulignent également les limites des statistiques sur le marché du logement, les jugeant « insuffisantes » pour évaluer « les quantités demandées et offertes pour chaque prix », « l’évolution des préférences des ménages », la « structure des coûts liés à la construction de logements » et les « conditions de concurrence dans le secteur ».