W gminach Sintra, Seixal, Barreiro, Moita i Setúbal wahania mediany ceny za metr kwadratowy sprzedanych domów przekroczyły 200% w analizowanym okresie.

Takie wnioski płyną z badania „Mieszkalnictwo w Portugalii: czynniki determinujące podaż oraz dynamika cen i czynszów”, opublikowanego w czerwcowym Biuletynie Ekonomicznym wydanym przez Bank Portugalii.

Mediana wartości czynszów

Mediana wartości czynszu za metr kwadratowy wzrosła ponad dwukrotnie w 23 gminach (z łącznej liczby 184, dla których dostępne są informacje), przy czym na szczególną uwagę zasługują gminy Grândola, Sines i Moita, gdzie wahania przekroczyły 125% w okresie od 2017 do 2024 roku (ostatni rok, dla którego INE [Krajowy Instytut Statystyczny] opublikował wartości czynszów).

Według badania wzrost cen nieruchomości był bardziej wyraźny w gminach o niższych cenach zakupu w stosunku do dominujących czynszów, przy czym popyt przesuwał się „w kierunku gmin stosunkowo bardziej dostępnych” w obszarach metropolitalnych Lizbony i Porto.

Gminy w regionie Algarve

Dla porównania gminy Espírito Santo, „które już wcześniej wyróżniały się wskaźnikami cen do czynszów wyższymi od średniej krajowej – pod silnym wpływem popytu ze strony osób niebędących rezydentami”, odnotowały stosunkowo mniejsze wahania w rozpatrywanym okresie.

W badaniu stwierdzono również, że w Portugalii oczekiwania konsumentów dotyczące zmian cen nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy „wykazują tendencję wzrostową i utrzymują się na poziomie wyższym niż w strefie euro”.

Oczekiwania dotyczące wzrostu cen

W okresie od stycznia do marca 2026 r. oczekiwano średniego wzrostu cen nieruchomości o 7% w Portugalii i 3,7% w strefie euro, przy czym w Portugalii panowało „powszechne przekonanie, że obecny moment jest sprzyjający inwestycjom” oraz wykorzystaniu oszczędności na rynku nieruchomości.

Autorzy badania zauważają istnienie „dużej różnorodności w oczekiwaniach krajowych konsumentów, przy czym młodzi ludzie (w wieku 18–34 lat) przewidują wzrost średnio o 4%, a konsumenci w grupie wiekowej 55–70 lat przewidują wzrost o 6,3%”.

„Różnica ta może wynikać z faktu, że starsze pokolenia, które od dłuższego czasu obserwują ceny i cykle gospodarcze na rynku nieruchomości, mają tendencję do opierania swoich oczekiwań na już doświadczonych zjawiskach inflacyjnych” – czytamy w dokumencie.

Poziom regionalny

Na poziomie regionalnym najwyższe oczekiwania koncentrują się w regionie północnym (6,8%) i aglomeracji lizbońskiej (6,6%), podczas gdy niższe wartości obserwuje się w Alentejo i Algarve (po 3,7% w obu regionach).

Pomimo silnego wzrostu cen, badanie Banku Portugalii ujawnia, że udział kredytów bankowych w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkaniowych utrzymywał się w ostatnich latach poniżej 60%, a pozostała część była finansowana z kapitału własnego.

Wzrost kredytów

Jednak od początku 2024 r. odnotowuje się silniejszy wzrost kredytów, co zbiega się w czasie ze spadkiem stóp procentowych, a także z „programem gwarancji państwowych” stworzonym z myślą o młodych ludziach.

Autorzy badania – Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos i Carlos Santos – wskazują również na ograniczenia statystyk dotyczących rynku mieszkaniowego, uznając je za „niewystarczające” do oceny „popytu i podaży w poszczególnych przedziałach cenowych”, „ewolucji preferencji rodzin”, „struktury kosztów związanych z budową mieszkań” oraz „warunków konkurencji w sektorze”.