In den Gemeinden Sintra, Seixal, Barreiro, Moita und Setúbal betrug die Veränderung des Medianwerts pro Quadratmeter verkaufter Häuser im untersuchten Zeitraum mehr als 200 %.

Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Wohnungsmarkt in Portugal: Determinanten des Angebots und Dynamik von Preisen und Mieten“, die im Juni-Wirtschaftsbericht der Bank von Portugal veröffentlicht wurde.

Medianmietwerte

Der Median der Mietwerte pro Quadratmeter hat sich in 23 Gemeinden (von insgesamt 184, für die Informationen vorliegen) mehr als verdoppelt, wobei die Gemeinden Grândola, Sines und Moita, wobei die Schwankungen im Zeitraum zwischen 2017 und 2024 (dem letzten Jahr, für das das INE [Nationales Institut für Statistik] Mietwerte veröffentlichte) über 125 % lagen.

Der Studie zufolge war der Immobilienanstieg in Gemeinden stärker ausgeprägt, in denen die Kaufpreise im Verhältnis zu den vorherrschenden Mieten niedriger waren, wobei sich die Nachfrage „auf relativ erschwinglichere Gemeinden“ innerhalb der Ballungsräume von Lissabon und Porto verlagerte.

Gemeinden an der Algarve

Im Vergleich dazu verzeichneten die Gemeinden von Espírito Santo, „die sich bereits durch Preis-Miet-Indizes über dem nationalen Durchschnitt auszeichneten – stark beeinflusst durch die Nachfrage von Nicht-Einwohnern“, im betrachteten Zeitraum relativ geringere Schwankungen.

Die Studie kommt zudem zu dem Schluss, dass in Portugal die Verbrauchererwartungen hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienpreise in den nächsten 12 Monaten „einen steigenden Trend und anhaltend höhere Werte als im Euroraum aufweisen“.

Erwartete Preissteigerungen

Zwischen Januar und März 2026 wurde ein durchschnittlicher Anstieg der Immobilienpreise von 7 % in Portugal und 3,7 % im Euroraum erwartet, wobei in Portugal „die weit verbreitete Auffassung herrschte, dass der aktuelle Zeitpunkt günstig für Investitionen“ und für die Verwendung von Ersparnissen auf dem Immobilienmarkt sei.

Die Autoren der Studie stellen eine „hohe Heterogenität in den Erwartungen der nationalen Verbraucher“ fest, wobei junge Menschen (18–34 Jahre) im Durchschnitt einen Anstieg von 4 % erwarten und Verbraucher in der Altersgruppe 55–70 ein Wachstum von 6,3 % prognostizieren.

„Dieser Unterschied könnte damit zusammenhängen, dass ältere Generationen, die bereits seit längerer Zeit die Preise und Konjunkturzyklen auf dem Immobilienmarkt beobachten, ihre Erwartungen tendenziell an bereits erlebten Inflationsphänomenen ausrichten“, heißt es in dem Dokument.

Regionale Ebene

Auf regionaler Ebene konzentrieren sich die höchsten Erwartungen auf die Region Nord (6,8 %) und den Großraum Lissabon (6,6 %), während im Alentejo und an der Algarve niedrigere Werte zu beobachten sind (jeweils 3,7 %).

Trotz des starken Preisanstiegs zeigt die Studie der Bank von Portugal, dass der Anteil von Bankkrediten bei Immobilientransaktionen in den letzten Jahren unter 60 % geblieben ist, wobei der Rest durch Eigenkapital finanziert wurde.

Kreditwachstum

Seit Anfang 2024 ist das Kreditwachstum jedoch stärker, was mit dem Rückgang der Zinssätze und auch mit dem für junge Menschen geschaffenen „staatlichen Bürgschaftsprogramm“ zusammenfällt.

Die Autoren der Studie – Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos und Carlos Santos – weisen zudem auf die Grenzen der Statistiken zum Wohnungsmarkt hin und bezeichnen diese als „unzureichend“, um „die Nachfrage und das Angebot für jeden Preis“, die „Entwicklung der Präferenzen der Haushalte“, die „Kostenstruktur im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau“ und die „Wettbewerbsbedingungen in der Branche“ zu bewerten.