W Portugalii jest 800 000 zarejestrowanych właścicieli nieruchomości

Portugalskie organy podatkowe zidentyfikowały około 800 000 podatników zgłaszających dochody z nieruchomości, co pozwala zorientować się w skali krajowego rynku wynajmu.

in · 28 paź 2026, 12:22 · 0 Uwagi

Credits: Unsplash; Author: Jakub Żerdzicki;

Dane te pochodzą z nowego badania poświęconego sposobom pobierania podatków w Portugalii oraz temu, kto je płaci. Raport zatytułowany „Portugal Fiscal”, opracowany na zlecenie Fundação Francisco Manuel dos Santos, opiera się na informacjach dostarczonych przez portugalski urząd skarbowy.

Wynika z niego, że dochody z nieruchomości figurują w rejestrach podatkowych prawie 13% spośród 6,2 mln gospodarstw domowych objętych podatkiem IRS w kraju.

Jednak wyniki badania ujawniają również dość zaskakujący fakt dotyczący szeroko pojętego systemu podatkowego Portugalii: około 45% gospodarstw domowych uwzględnionych w danych IRS nie miało w 2024 r. obowiązku płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pozostaje pytanie: kim są ci portugalscy właściciele nieruchomości?

W badaniu zidentyfikowano około 800 000 podatników, którzy zadeklarowali dochody z nieruchomości w ramach kategorii F portugalskiego systemu podatku dochodowego od osób fizycznych, znanego jako IRS.

Obejmuje to dochody z wynajmu domów i mieszkań, ale kategoria ta jest szersza niż tylko czynsze za lokale mieszkalne.

Zgodnie z portugalskimi przepisami podatkowymi dochody z nieruchomości mogą również pochodzić z lokali użytkowych, nieruchomości wiejskich oraz niektórych umów dotyczących użytkowania budynków lub gruntów.

Oznacza to, że liczby tej nie należy interpretować jako 800 000 osób, z których każda wynajmuje dom lub mieszkanie.

Nie mówi nam ona również, ile nieruchomości posiadają ci podatnicy, ile wynajmu otrzymują ani czy utrzymują się z tych dochodów.

Osoba wynajmująca jedno mieszkanie może znaleźć się w tej samej kategorii co właściciel nieruchomości uzyskujący dochód z kilku nieruchomości.

Raport opiera się na danych podatkowych z 2024 r., czyli ostatniego roku, dla którego badacze mieli dostęp do informacji, a nie na nowym spisie właścicieli nieruchomości zarejestrowanych w październiku 2026 r.

W Portugalii dochody z wynajmu są zazwyczaj zgłaszane w załączniku F do rocznego zeznania podatkowego IRS, chyba że podatnik zdecydował się zadeklarować je jako dochód z działalności gospodarczej w kategorii B.

Właściciele nieruchomości są również zazwyczaj zobowiązani do wystawiania elektronicznych pokwitowań czynszu za pośrednictwem Portal das Finanças, choć obowiązują pewne wyjątki.

Według organu podatkowego przy obliczaniu dochodu z wynajmu podlegającego opodatkowaniu można odliczyć kwalifikowane wydatki związane z nieruchomością.

Mogą one obejmować prace konserwacyjne i remontowe, opłaty wspólnoty mieszkaniowej, gminny podatek od nieruchomości oraz opłatę skarbową związaną z umową najmu.

Koszty finansowania kredytu hipotecznego oraz wydatki na meble lub sprzęt AGD zasadniczo nie podlegają odliczeniu zgodnie ze zwykłymi zasadami obowiązującymi w kategorii F.

Sposób opodatkowania może się różnić w zależności od rodzaju umowy najmu oraz sytuacji podatnika.

Co ważne, samo opublikowanie nowych danych nie wprowadza żadnych dodatkowych obowiązków podatkowych ani sprawozdawczych dla wynajmujących.

Zaskakujące jest to, że prawie połowa gospodarstw podatkowych nie płaci podatku na rzecz IRS.

Badanie przedstawia również szerszy obraz portugalskich podatników.

W 2024 r. system IRS obejmował 6 204 542 gospodarstw podatkowych. Spośród nich około 2,7 mln nie miało naliczonego podatku dochodowego.

Stanowi to około 45% ogółu.

Istnieje kilka powodów, dla których gospodarstwo domowe może nie podlegać opodatkowaniu IRS, w tym niski dochód podlegający opodatkowaniu oraz wpływ odliczeń i ulg.

Nie oznacza to jednak, że gospodarstwa te nie wnoszą żadnego wkładu w postaci podatków.

Osoby niepłacące podatku IRS mogą nadal płacić podatek VAT od zakupów, podatki paliwowe i inne podatki pośrednie, w zależności od ich sytuacji.

Raport pokazuje również, że zatrudnienie pozostaje najczęstszym źródłem zadeklarowanych dochodów, przy czym ponad pięć milionów podatników zgłasza dochody z pracy.

Dochody z emerytur i rent figurują w dokumentacji około 2,6 mln podatników, podczas gdy około 1,6 mln deklaruje dochody z działalności gospodarczej lub wykonywania wolnych zawodów.

Grupy te się pokrywają. W tym samym roku podatkowym dana osoba może otrzymywać wynagrodzenie, pobierać emeryturę lub uzyskiwać dochody z wynajmu.

Jedno z ograniczeń wskazanych przez badaczy dotyczy dochodów z oszczędności i inwestycji.

W przeciwieństwie do dochodów z pracy lub dochodów z wynajmu deklarowanych w kategorii F, niektóre zyski z inwestycji, w tym odsetki i dywidendy, mogą być opodatkowane oddzielnie, nie pojawiając się w rocznym zeznaniu podatkowym danej osoby składanym do IRS.

W rezultacie naukowcy nie są w stanie na podstawie samych statystyk podatkowych uzyskać pełnego obrazu tego, ile osób czerpie dochody z inwestycji.

Ma to znaczenie przy porównywaniu różnych typów podatników, ponieważ dane liczbowe nie uwzględniają wszystkich źródeł dochodów w ten sam sposób.

W przypadku portugalskiego rynku mieszkaniowego liczba 800 000 jest przydatna, ale odpowiada jedynie na część pytania.

Pokazuje nam, ilu podatników zadeklarowało określoną kategorię dochodów z nieruchomości w 2024 r. Nie określa ona jednak całkowitej liczby dostępnych mieszkań na wynajem, wielkości nieformalnego rynku wynajmu ani tego, czy najemcom udostępniane są kolejne nieruchomości.

Odpowiedzi na te pytania wymagają odrębnych danych dotyczących rynku mieszkaniowego i rynku wynajmu.

Badanie to stanowi jednak przydatne przypomnienie, jak wiele portugalskich gospodarstw domowych ma jakiś związek z dochodami z nieruchomości, nawet gdy w kraju toczy się debata na temat dostępności mieszkań i opodatkowania właścicieli nieruchomości.