Angliában a lakásvásárlás már nem jelenti azt a közvetlen utat a vagyonépítéshez, mint régen, hiszen az átlagos ingatlanok reálértéke ma alacsonyabb, mint két évtizeddel ezelőtt.

A The Telegraph beszámolója szerint az elemzés megállapította, hogy egy tipikus angol otthon júniusban 293 262 fontért kelt el, és az inflációval kiigazítva ez alacsonyabb, mint az idei júliusban rögzített 296 179 fontos átlag.

Ezek a számok jól mutatják, milyen drasztikusan csökkentette az infláció az ingatlanokból származó nyereséget, annak ellenére, hogy a lakások készpénzben kifejezve továbbra is jelentősen magasabb árakat érnek el.

A Hamptons hivatalos adatai szerint a lakásárak reálértékben 47 522 fonttal alacsonyabbak, mint a piac 2021. júniusi csúcspontján voltak.

Felix Schmidt, a Berenberg vezető közgazdásza szerint „véget értek azok az idők, amikor a lakásba történő befektetés kézenfekvő döntés volt”.

Magasabb kamatok

A drága jelzáloghitelek és a reáljövedelmek gyenge növekedésének kombinációja egyre nehezebbé teszi a potenciális vásárlók számára, hogy megengedhessék maguknak az ingatlanvásárlást, és mivel kevesebben tudnak versenyezni az ingatlanokért, az eladóknak is nehezebb lett felhajtani a kért árakat.

Mindeközben a világjárványt követő magas infláció, valamint az ukrajnai és iráni háborúk gazdasági hatásai csökkentették a pénz vásárlóerejét, és aláásták a korábbi ingatlanár-növekedésből származó nyereséget.

David Fell, a Hamptons vezető elemzője kijelentette, hogy bár a legtöbb lakástulajdonos ingatlanjának készpénzértéke nem csökkent, az infláció jelentősen csökkentette ezeket a nyereségeket. „Az infláció aláásta a korábbi nyereségeket, így az ingatlanárak Dél-Anglia nagy részén az inflációval kiigazított csúcsérték alatt maradtak” – folytatta.

Paul Cheshire, a London School of Economics emeritus professzora és egykori kormányzati tanácsadó, még tovább ment, és azzal érvelt, hogy az ingatlanokat nem feltétlenül kell befektetési eszközként tekinteni.

„A házak semmilyen ésszerű értelemben véve nem eszközök. Biztosan nem befektetési eszközök” – tette hozzá, és azt a meggyőződést, hogy azok befektetési eszközök lennének, „egyfajta önámításnak” nevezte.

Ellenállás

Az OECD adatai szerint az Egyesült Királyságban az ingatlanárak 1982 és napjaink között az inflációt meghaladó mértékben, körülbelül 300 százalékkal emelkedtek, ami a G7-országok közül a legmagasabb reálnövekedést jelenti.

Ehhez képest Olaszországban ugyanebben az időszakban mindössze 11 százalékos emelkedést regisztráltak.

Ez a hosszú ideje tartó növekedés azonban mára gyakorlatilag megtorpant: júniusban a brit ingatlanárak 2 százalékkal emelkedtek, de ez még mindig alatta maradt a 2,9 százalékos inflációs rátának.

„Ami megváltozott, az az átkozott brit gazdaság volt” – jegyezte meg Cheshire. „2008-ban összeomlás történt, és a lényeg az, hogy a reáljövedelmek nem emelkedtek.”

A reál lakásár-növekedés hiánya különösen jelentős, mivel az ingatlanvagyon fontos szerepet játszik a háztartások kiadásaiban. Amikor egy lakás értéke emelkedik, a tulajdonosok pénzügyileg biztonságosabbnak érezhetik magukat, és potenciálisan több hitelt vehetnek fel ingatlanjukra.

A reálértékek tartós csökkenése éppen ellenkező hatást válthat ki, ami a közgazdászok által „fordított vagyonhatásnak” nevezett jelenséget eredményez.

„Ha a vagyonod nem növekszik olyan gyorsan, mint korábban, végül kevesebbet fogsz fogyasztani” – magyarázta Schmidt, mivel azok a lakástulajdonosok, akiknek a vagyona már nem növekszik olyan gyorsan, óvatosabbá válhatnak a kiadásaik terén.

Inflációval sújtott régiók

Az ingatlanok reálértékének csökkenése nem korlátozódik Angliára: az inflációt figyelembe véve az Egyesült Királyság minden régiójában csökkenés tapasztalható, bár a legnagyobb mértékű csökkenés Dél-Angliára koncentrálódik.

Londonban az egyik legmeredekebb csökkenés volt tapasztalható: júniusban az átlagos lakáseladási ár 553 870 font volt, de az ingatlanok értéke jelenleg 168 000 fonttal alacsonyabb, mint a város 2017-es csúcsértéke mai árfolyamon számolva, ami több mint kilenc év alatt 23 százalékos reálértékű csökkenést jelent, így az ingatlanárak az inflációval kiigazítva a 2007-es szintre estek vissza.

A délkeleti régióban szintén jelentős reálértékű csökkenést regisztráltak: júniusban az átlagos lakáseladási ár 380 380 font volt, ami körülbelül 78 000 fonttal alacsonyabb, mint az öt évvel korábbi, inflációval kiigazított csúcsérték.

Ezen felül a délnyugati régióban az ingatlanok átlagos értéke júniusban 304 562 fontért cserélt gazdát, ami reálértékben nagyjából megegyezik a 2004. májusában utoljára tapasztalt árakkal.

Ezek az adatok arra utalnak, hogy bár a lakástulajdonosok ingatlanjaik értékét tekintve még mindig magasabb számokat láthatnak, mint évekkel ezelőtt, az ingatlanok mögött álló vásárlóerő nem tartott lépést az inflációval.