在英格兰，购房已不再像过去那样是积累财富的捷径，如今房产的实际平均价值甚至低于二十年前的水平。

据《每日电讯报》报道，分析数据显示，6月份英格兰典型住宅的成交价为293,262英镑，经通胀调整后，这一数值低于今年7月记录的296,179英镑平均水平。

这些数据表明，尽管以名义价格计算，房价仍维持在相当高的水平，但通货膨胀已严重侵蚀了房产增值收益。

根据汉普顿斯（Hamptons）的官方数据，与2021年6月市场巅峰时期相比，房价实际价值也低了47,522英镑。

贝伦贝格（Berenberg）高级经济学家菲利克斯·施密特（Felix Schmidt）表示：“投资房产是‘毋庸置疑’的好选择的时代已经一去不复返了。”

利率上升

高昂的抵押贷款成本与实际收入增长乏力双重作用下，潜在购房者越来越难以负担房款；随着参与购房竞争的人数减少，卖家也发现更难抬高要价。

与此同时，疫情后出现的高通胀，加上乌克兰和伊朗战争带来的经济影响，削弱了货币的购买力，并侵蚀了此前房价上涨带来的收益。

汉普顿斯（Hamptons）高级分析师大卫·费尔（David Fell）指出，尽管大多数房主的房产名义价值并未下跌，但通胀已大幅削减了这些增值。“通胀侵蚀了此前积累的增值，导致英格兰南部大部分地区的房价低于其经通胀调整后的峰值，”他补充道。

伦敦政治经济学院名誉教授、前政府顾问保罗·切舍尔则更进一步，他认为房产未必应被视为投资资产。

“从任何合理的意义上讲，房屋都不是资产。它们当然更不是投资资产，”他补充道，并将这种观点描述为“一种自我欺骗”。

鲜明对比

经合组织（OECD）数据显示，1982年至今，英国房价涨幅较通胀率高出约300%，在七国集团（G7）中实际涨幅最高。

相比之下，同期意大利的房价涨幅仅为11%。

然而，这种长期增长如今实际上已停滞——6月份英国房价涨幅仅为2%，仍低于2.9%的通胀率。

“真正发生变化的是英国这该死的经济，”切舍尔评论道。“我们经历了2008年的经济崩盘，最关键的是实际收入并未增长。”

由于房产财富在家庭消费中扮演着重要角色，房价实际增长停滞尤为显著。当房屋价值上涨时，业主可能会感到财务更加安全，并可能利用房产抵押获得更多贷款。

实际房价的持续下跌则会产生相反的效果，形成经济学家所说的“反向财富效应”。

“如果你的财富增长速度不如从前，最终消费也会减少，”施密特解释道，因为那些财富增长放缓的房主可能会在消费上变得更加谨慎。

房价虚高地区

房地产实际价值的下跌并非仅限于英格兰，若将通货膨胀因素考虑在内，英国各地区均出现下跌，其中降幅最大的集中在英格兰南部。

伦敦的跌幅最为显著之一，6月份房屋平均成交价为553,870英镑， 但按当前货币价值计算，其价格较2017年峰值低16.8万英镑，相当于九年多来实际下跌23%，经通胀调整后，房产价值已回落至2007年的水平。

东南部地区也出现了大幅的实际价值下跌，6月份房屋平均成交价为380,380英镑，比五年前经通货膨胀调整后的峰值低约78,000英镑。

此外，西南地区6月份的平均房价为304,562英镑，按实际购买力计算，大致相当于2004年5月的水平。

这些数据表明，尽管房主眼下的房产标价可能仍高于数年前，但这些房产的实际购买力却未能跟上通货膨胀的步伐。