In Engeland is het kopen van een huis niet langer de eenvoudige weg naar vermogensopbouw die het ooit was; de gemiddelde woning is nu in reële termen minder waard dan twintig jaar geleden.

Zoals gemeld door The Telegraph, bleek uit de analyse dat een gemiddelde Engelse woning in juni voor 293.262 pond werd verkocht, en gecorrigeerd voor inflatie ligt dat onder het gemiddelde van 296.179 pond dat in juli van dit jaar werd geregistreerd.

Deze cijfers laten zien hoe sterk de inflatie de winst op onroerend goed heeft aangetast, ook al worden er voor woningen in contanten nog steeds aanzienlijk hogere prijzen betaald.

Volgens officiële gegevens van Hamptons liggen de huizenprijzen in reële termen ook £ 47.522 lager dan op het hoogtepunt van de markt in juni 2021.

Felix Schmidt, senior econoom bij Berenberg, zei dat „de tijd dat investeren in een huis een vanzelfsprekendheid was, voorbij is“.

Hogere rentetarieven

Door een combinatie van dure hypotheken en een zwakke groei van de reële inkomens is het voor potentiële kopers steeds moeilijker geworden om een woning te betalen, en nu er minder mensen zijn die kunnen meedingen naar woningen, is het voor verkopers ook moeilijker geworden om de vraagprijzen op te drijven.

Ondertussen hebben de hoge inflatie in de nasleep van de pandemie, in combinatie met de economische gevolgen van de oorlogen in Oekraïne en Iran, de koopkracht van het geld verminderd en de waarde van eerdere stijgingen van de huizenprijzen uitgehold.

David Fell, senior analist bij Hamptons, verklaarde dat hoewel de meeste huiseigenaren hun woningen niet in contante waarde hadden zien dalen, de inflatie die winsten aanzienlijk had verminderd. „De inflatie heeft eerdere winsten uitgehold, waardoor de huizenprijzen in een groot deel van Zuid-Engeland onder hun voor inflatie gecorrigeerde piek liggen”, vervolgde hij.

Paul Cheshire, emeritus hoogleraar aan de London School of Economics en voormalig regeringsadviseur, ging nog een stap verder en stelde dat onroerend goed niet per se als een beleggingsactief moet worden beschouwd.

„Huizen zijn in geen enkele zin van het woord activa. Het zijn zeker geen beleggingsactiva”, voegde hij eraan toe, waarbij hij de opvatting dat ze dat wel zijn omschreef als „een beetje zelfbedrog”.

Een contrast

Uit gegevens van de OESO blijkt dat de huizenprijzen in het VK tussen 1982 en vandaag met ongeveer 300 procent boven de inflatie zijn gestegen, de hoogste reële groei binnen de G7.

Ter vergelijking: Italië noteerde in dezelfde periode een stijging van slechts 11 procent.

Die langdurige groei is nu echter feitelijk tot stilstand gekomen: de huizenprijzen in het VK stegen in juni met 2 procent, maar dat lag nog steeds onder het inflatiecijfer van 2,9 procent.

“Wat veranderde, was de verdomde Britse economie”, merkte Cheshire op. “We hadden een crash in 2008, en het belangrijkste is dat de reële inkomens niet zijn gestegen.”

Het uitblijven van reële stijging van de huizenprijzen is vooral van belang vanwege de rol die vermogen in onroerend goed speelt in de bestedingen van huishoudens. Wanneer de waarde van een woning stijgt, voelen eigenaren zich mogelijk financieel zekerder en kunnen ze mogelijk meer lenen op basis van hun woning.

Een aanhoudende daling van de reële waarden kan het tegenovergestelde effect hebben, wat door economen wordt omschreven als een „omgekeerd vermogenseffect“.

„Als je vermogen niet meer zo snel groeit als voorheen, ga je uiteindelijk ook minder consumeren”, legde Schmidt uit, aangezien huiseigenaren wier vermogen niet meer zo snel toeneemt, voorzichtiger zouden kunnen worden met hun uitgaven.

Regio’s met hoge prijzen

De daling van de reële vastgoedwaarden blijft niet beperkt tot Engeland; in elke regio van het Verenigd Koninkrijk zijn dalingen waarneembaar wanneer rekening wordt gehouden met de inflatie, hoewel de sterkste dalingen zich concentreren in Zuid-Engeland.

Londen heeft een van de scherpste dalingen gekend: in juni werd een woning gemiddeld verkocht voor 553.870 pond, maar de waarde ligt nu £ 168.000 onder de piek van 2017 in de huidige geldwaarde, wat neerkomt op een daling van 23 procent in reële termen over een periode van meer dan negen jaar, waardoor de vastgoedwaarden na correctie voor inflatie vergelijkbaar zijn met het niveau van 2007.

Ook het Zuidoosten heeft een aanzienlijke daling in reële termen laten zien: in juni werd een gemiddelde woning verkocht voor £ 380.380, ongeveer £ 78.000 onder de voor inflatie gecorrigeerde piek van vijf jaar eerder.

Bovendien werden woningen in het zuidwesten in juni gemiddeld verkocht voor £ 304.562, wat in reële termen ruwweg overeenkomt met de prijzen die voor het laatst in mei 2004 werden genoteerd.

Deze cijfers wijzen erop dat huiseigenaren weliswaar nog steeds hogere bedragen voor hun woningen zien staan dan jaren geleden, maar dat de onderliggende koopkracht van die woningen geen gelijke tred heeft gehouden met de inflatie.