W Anglii zakup domu nie jest już tak prostą drogą do budowania majątku, jak kiedyś, a średnia wartość nieruchomości w ujęciu realnym jest obecnie niższa niż dwie dekady temu.

Jak donosi „The Telegraph”, analiza wykazała, że w czerwcu typowy angielski dom sprzedawano za 293 262 funtów, a po uwzględnieniu inflacji kwota ta jest niższa od średniej wynoszącej 296 179 funtów odnotowanej w lipcu bieżącego roku.

Liczby te pokazują, jak gwałtownie inflacja zniwelowała zyski z nieruchomości, mimo że ceny domów w ujęciu nominalnym nadal są znacznie wyższe.

Według oficjalnych danych firmy Hamptons ceny domów są również o 47 522 funtów niższe w ujęciu realnym niż w szczytowym momencie rynku w czerwcu 2021 roku.

Felix Schmidt, starszy ekonomista w Berenberg, stwierdził, że „minęły już czasy, kiedy inwestowanie w dom było oczywistym wyborem”.

Wyższe stopy procentowe

Połączenie drogich kredytów hipotecznych i słabego wzrostu realnych dochodów sprawia, że potencjalnym nabywcom coraz trudniej jest pozwolić sobie na zakup nieruchomości, a ponieważ mniej osób jest w stanie konkurować o nieruchomości, sprzedającym również trudniej jest podnosić ceny wywoławcze.

Tymczasem wysoka inflacja obserwowana po pandemii, w połączeniu z gospodarczymi skutkami wojen na Ukrainie i w Iranie, zmniejszyła siłę nabywczą pieniądza i spowodowała spadek wartości wcześniejszych wzrostów cen nieruchomości.

David Fell, starszy analityk w firmie Hamptons, stwierdził, że choć większość właścicieli domów nie odnotowała spadku wartości rynkowej swoich nieruchomości, inflacja znacznie zmniejszyła te zyski. „Inflacja osłabiła wcześniejsze zyski, sprawiając, że ceny domów w większości południowej Anglii są poniżej swojego szczytowego poziomu skorygowanego o inflację” – dodał.

Paul Cheshire, emerytowany profesor London School of Economics i były doradca rządowy, poszedł jeszcze dalej, argumentując, że nieruchomości niekoniecznie powinny być postrzegane jako aktywa inwestycyjne.

„Domy nie są w żadnym sensownym rozumieniu aktywami. Z pewnością nie są aktywami inwestycyjnymi” – dodał, opisując przekonanie, że tak właśnie jest, jako „pewnego rodzaju samooszukiwanie się”.

Kontrast

Dane OECD pokazują, że ceny domów w Wielkiej Brytanii wzrosły od 1982 r. do dziś o około 300 procent powyżej inflacji, co stanowi najwyższy wzrost w ujęciu realnym wśród krajów G7.

Dla porównania we Włoszech odnotowano w tym samym okresie wzrost zaledwie o 11 procent.

Jednak ten długotrwały wzrost obecnie praktycznie się zatrzymał – w czerwcu ceny domów w Wielkiej Brytanii wzrosły o 2 procent, co jednak nadal było poniżej stopy inflacji wynoszącej 2,9 procent.

„To, co się zmieniło, to ta cholerna brytyjska gospodarka” – skomentował Cheshire. „W 2008 roku mieliśmy krach, a najważniejsze jest to, że realne dochody nie wzrosły”.

Brak realnego wzrostu cen nieruchomości ma szczególne znaczenie ze względu na rolę, jaką majątek w postaci nieruchomości odgrywa w wydatkach gospodarstw domowych. Gdy wartość domu rośnie, właściciele mogą czuć się bezpieczniejsi finansowo i potencjalnie mogą zaciągnąć większy kredyt pod zastaw swojej nieruchomości.

Trwały spadek wartości realnej może wywołać odwrotny efekt, tworząc zjawisko, które ekonomiści określają jako „odwrotny efekt bogactwa”.

„Jeśli twoje bogactwo nie rośnie tak szybko jak wcześniej, w końcu zaczniesz też mniej konsumować” – wyjaśnił Schmidt, wskazując, że właściciele domów, których majątek nie rośnie już tak szybko, mogą stać się bardziej ostrożni w wydatkach.

Regiony dotknięte inflacją

Spadek realnych wartości nieruchomości nie ogranicza się do Anglii – po uwzględnieniu inflacji spadki odnotowano we wszystkich regionach Wielkiej Brytanii, przy czym największe obniżki skoncentrowały się w południowej Anglii.

Londyn odnotował jeden z najostrzejszych spadków – w czerwcu średnia cena sprzedanego domu wyniosła 553 870 funtów, ale jego wartość jest obecnie o 168 000 funtów niższa od szczytowego poziomu z 2017 r. w przeliczeniu na dzisiejszą wartość pieniądza, co oznacza 23-procentowy spadek w ujęciu realnym w ciągu ponad dziewięciu lat, przez co wartości nieruchomości po uwzględnieniu inflacji są porównywalne z poziomem z 2007 roku.

Również w regionie południowo-wschodnim odnotowano znaczny spadek w ujęciu realnym – w czerwcu średnia cena sprzedanego domu wyniosła 380 380 funtów, czyli o około 78 000 funtów mniej niż szczytowa wartość sprzed pięciu lat, skorygowana o inflację.

Ponadto średnia wartość nieruchomości w regionie południowo-zachodnim wyniosła w czerwcu 304 562 funtów, co w ujęciu realnym odpowiada mniej więcej cenom ostatnio odnotowanym w maju 2004 roku.

Dane te sugerują, że choć właściciele nieruchomości mogą nadal widzieć wyższe kwoty przypisane do swoich nieruchomości niż kilka lat temu, to rzeczywista siła nabywcza tych domów nie nadąża za inflacją.