I England är det inte längre lika enkelt att bygga upp en förmögenhet genom att köpa en bostad som det en gång var, eftersom en genomsnittlig bostad nu i reala termer är värd mindre än för två decennier sedan.

Enligt The Telegraph visar analysen att en typisk engelsk bostad såldes för 293 262 pund i juni, och när man justerar för inflationen ligger det under det genomsnitt på 296 179 pund som noterades i juli i år.

Dessa siffror visar hur kraftigt inflationen har urholkat värdeökningarna på fastigheter, även om bostäderna fortfarande uppnår betydligt högre priser i absoluta tal.

Enligt officiella uppgifter från Hamptons är bostadspriserna också 47 522 pund lägre i reala termer än vad de var när marknaden nådde sin topp i juni 2021.

Felix Schmidt, seniorekonom på Berenberg, sa att ”tiden då det var en självklarhet att investera i en bostad är förbi”.

Högre räntor

En kombination av dyra bolån och svag tillväxt i realinkomsterna har gjort det allt svårare för potentiella köpare att ha råd med bostäder, och eftersom färre människor kan konkurrera om fastigheterna har det också blivit svårare för säljarna att driva upp utgångspriserna.

Samtidigt har den höga inflationen som följde på pandemin, tillsammans med de ekonomiska effekterna av krigen i Ukraina och Iran, minskat pengarnas köpkraft och urholkat värdet av tidigare bostadsprisökningar.

David Fell, senioranalytiker på Hamptons, konstaterade att även om de flesta husägare inte hade sett sina fastigheters kontanta värde sjunka, hade inflationen avsevärt minskat dessa värdestegringar. ”Inflationen har urholkat tidigare värdestegringar, vilket har lett till att bostadspriserna i stora delar av södra England ligger under sin inflationsjusterade toppnivå”, fortsatte han.

Paul Cheshire, emeritusprofessor vid London School of Economics och tidigare regeringsrådgivare, gick ännu längre och hävdade att fastigheter inte nödvändigtvis bör betraktas som en investeringstillgång.

”Hus är inte tillgångar i någon rimlig bemärkelse. De är definitivt inte investeringstillgångar”, tillade han och beskrev uppfattningen att de är det som ”en viss form av självbedrägeri”.

En kontrast

Data från OECD visar att bostadspriserna i Storbritannien har stigit med cirka 300 procent över inflationen mellan 1982 och idag, vilket är den högsta reala tillväxten bland G7-länderna.

Som jämförelse noterade Italien en ökning på endast 11 procent under samma period.

Den långvariga tillväxten har dock nu i praktiken avstannat, och bostadspriserna i Storbritannien steg med 2 procent i juni, men det låg fortfarande under inflationstakten på 2,9 procent.

”Det som förändrades var den förbaskade brittiska ekonomin”, kommenterade Cheshire. ”Vi hade en krasch 2008, och det viktigaste är att realinkomsterna inte har stigit.”

Avsaknaden av real tillväxt i bostadspriserna är särskilt betydelsefull med tanke på den roll som fastighetsförmögenheten spelar för hushållens konsumtion. När värdet på en bostad stiger kan ägarna känna sig mer ekonomiskt trygga och potentiellt låna mer mot sin fastighet.

En ihållande nedgång i de reala värdena kan ha motsatt effekt och skapa vad ekonomer beskriver som en ”omvänd förmögenhetseffekt”.

”Om din förmögenhet inte växer lika snabbt som tidigare kommer du så småningom också att konsumera mindre”, förklarade Schmidt, eftersom bostadsägare vars förmögenhet inte längre ökade lika snabbt kunde bli mer försiktiga med sina utgifter.

Regioner med hög inflation

Nedgången i fastigheternas realvärden är inte begränsad till England, utan alla regioner i Storbritannien upplever nedgångar när man tar hänsyn till inflationen, även om de största nedgångarna har varit koncentrerade till södra England.

London har upplevt en av de kraftigaste nedgångarna, där ett genomsnittligt hus såldes för 553 870 pund i juni, men dess värde ligger nu 168 000 pund under stadens toppnivå från 2017 i dagens penningvärde, vilket motsvarar en nedgång på 23 procent i reala termer över mer än nio år, vilket innebär att fastighetsvärdena efter inflationsjustering ligger på ungefär samma nivå som 2007.

Även sydöstra England har uppvisat en betydande nedgång i reala termer, där en genomsnittlig bostad såldes för 380 380 pund i juni, vilket är cirka 78 000 pund lägre än den inflationsjusterade toppnoteringen fem år tidigare.

Dessutom såldes fastigheter i sydvästra England i genomsnitt för 304 562 pund i juni, vilket i reala termer ungefär motsvarar de priser som senast noterades i maj 2004.

Dessa siffror tyder på att även om husägare fortfarande kan se högre siffror på sina fastigheter än för några år sedan, har den underliggande köpkraften för dessa bostäder inte hållit jämna steg med inflationen.