Englannissa asunnon ostaminen ei ole enää niin suoraviivainen tie varallisuuden kartuttamiseen kuin se kerran oli, sillä keskimääräisen kiinteistön arvo on nykyään reaalisesti alhaisempi kuin kaksi vuosikymmentä sitten.

The Telegraphin mukaan analyysin mukaan tyypillinen englantilainen asunto myytiin kesäkuussa hintaan 293 262 puntaa, ja inflaation huomioon ottaen tämä on alle tämän vuoden heinäkuussa kirjattua 296 179 punnan keskiarvoa.

Nämä luvut osoittavat, kuinka voimakkaasti inflaatio on syönyt kiinteistöjen arvonnousua, vaikka asuntojen hinnat ovat käteishinnoina edelleen huomattavasti korkeammat.

Hamptonsin virallisten tietojen mukaan asuntojen hinnat ovat reaalisesti myös 47 522 puntaa alhaisemmat kuin markkinoiden huipulla kesäkuussa 2021.

Berenbergin vanhempi ekonomisti Felix Schmidt totesi, että ”ajat, jolloin asuntoon sijoittaminen oli itsestään selvä valinta, ovat ohi”.

Korkeammat korot

Kalliiden asuntolainojen ja reaalitulojen heikon kasvun yhdistelmä on tehnyt asunnon ostamisesta yhä vaikeampaa potentiaalisille ostajille, ja kun yhä harvemmilla on varaa kilpailla kiinteistöistä, myyjien on myös ollut vaikeampaa nostaa pyyntöhintoja.

Samaan aikaan pandemian jälkeinen korkea inflaatio sekä Ukrainan ja Iranin sotien taloudelliset vaikutukset ovat heikentäneet rahan ostovoimaa ja syöneet aiempia asuntojen arvonnousuja.

Hamptonsin vanhempi analyytikko David Fell totesi, että vaikka useimpien asunnonomistajien kiinteistöjen käteisarvo ei ole laskenut, inflaatio on merkittävästi pienentänyt näitä arvonnousuja. ”Inflaatio on heikentänyt aiempia arvonnousuja, minkä seurauksena asuntojen hinnat suuressa osassa Etelä-Englantia ovat inflaatiokorjattuna alle aiemman huipputasonsa”, hän jatkoi.

Lontoon taloustieteellisen korkeakoulun (London School of Economics) emeritusprofessori ja entinen hallituksen neuvonantaja Paul Cheshire meni vielä pidemmälle ja väitti, että kiinteistöjä ei välttämättä pitäisi pitää sijoitusvaroina.

”Asunnot eivät missään järkevässä mielessä ole omaisuutta. Ne eivät todellakaan ole sijoitusomaisuutta”, hän lisäsi ja kuvaili tätä käsitystä ”pieneksi itsensä pettämiseksi”.

Kontrasti

OECD:n tietojen mukaan Ison-Britannian asuntojen hinnat ovat nousseet noin 300 prosenttia inflaatiota enemmän vuodesta 1982 tähän päivään mennessä, mikä on G7-maiden korkein reaalikasvu.

Vertailun vuoksi Italiassa nousu oli samana aikana vain 11 prosenttia.

Tämä pitkään jatkunut kasvu on kuitenkin nyt käytännössä pysähtynyt: Ison-Britannian asuntojen hinnat nousivat kesäkuussa 2 prosenttia, mutta nousu jäi silti alle 2,9 prosentin inflaatiovauhdin.

”Mikä muuttui, oli se pirun Ison-Britannian talous”, Cheshire kommentoi. ”Meillä oli romahdus vuonna 2008, ja tärkeintä on se, että reaalitulot eivät ole nousseet.”

Asuntohintojen reaalikasvun puuttuminen on erityisen merkittävää, koska kiinteistöomaisuudella on tärkeä rooli kotitalouksien kulutuksessa. Kun asunnon arvo nousee, omistajat saattavat tuntea taloudellisen tilanteensa vakaammaksi ja voivat mahdollisesti ottaa enemmän lainaa kiinteistönsä vakuudeksi.

Reaalisten arvojen jatkuva lasku voi aiheuttaa päinvastaisen vaikutuksen ja luoda tilanteen, jota taloustieteilijät kuvaavat ”käänteiseksi varallisuusvaikutukseksi”.

”Jos varallisuutesi ei kasva yhtä nopeasti kuin ennen, tulet lopulta myös kuluttamaan vähemmän”, Schmidt selitti, sillä asunnonomistajat, joiden varallisuus ei enää kasva yhtä nopeasti, saattavat suhtautua kulutukseen varovaisemmin.

Inflaatiosta kärsivät alueet

Kiinteistöjen reaaliarvojen lasku ei rajoitu pelkästään Englantiin, vaan inflaatio huomioon ottaen laskua on nähty kaikilla Yhdistyneen kuningaskunnan alueilla, vaikka suurimmat laskut ovat keskittyneet Etelä-Englantiin.

Lontoossa on nähty yksi jyrkimmistä laskuista, sillä kesäkuussa myytyjen asuntojen keskihinta oli 553 870 puntaa, mutta sen arvo on nyt 168 000 puntaa alle kaupungin vuoden 2017 huipputason nykyrahassa mitattuna. Tämä merkitsee 23 prosentin reaalista laskua yli yhdeksän vuoden aikana, minkä seurauksena kiinteistöjen arvot ovat inflaatiokorjattuna verrattavissa vuoden 2007 tasoon.

Myös Kaakkois-Englannissa on kirjattu huomattava reaalinen lasku: kesäkuussa keskimääräinen asunto myytiin hintaan 380 380 puntaa, mikä on noin 78 000 puntaa alle viisi vuotta aiemman inflaatiokorjatun huipputason.

Lisäksi lounaisosassa asunnot vaihtivat omistajaa kesäkuussa keskimäärin 304 562 punnan hintaan, mikä reaalisesti vastaa suunnilleen toukokuussa 2004 viimeksi nähtyjä hintoja.

Nämä luvut viittaavat siihen, että vaikka asunnonomistajat saattavat edelleen nähdä kiinteistöjensä hintojen olevan korkeammat kuin vuosia sitten, asuntojen taustalla oleva ostovoima ei ole pysynyt inflaation vauhdissa.