Ceny nieruchomości w Portugalii wykazują zaskakujące różnice regionalne

Każdy, kto ma nadzieję, że rynek nieruchomości w Portugalii w końcu staje się bardziej przystępny cenowo, może poczuć się zachęcony najnowszymi danymi krajowymi. Jednak po bliższym przyjrzeniu się sytuacja okazuje się znacznie bardziej skomplikowana.

in · 27 paź 2026, 13:03 · 0 Uwagi

Credits: Unsplash; Author: Martti Salmi;

Najnowsze dane z portalu nieruchomościowego Imovirtual wskazują, że średnia cena domów w ogłoszeniach w Portugalii utrzymała się w październiku na poziomie 425 000 euro, bez zmian w porównaniu z wrześniem i o 2,3% niższa niż w ubiegłym roku.

Średnie miesięczne czynsze ogłoszeniowe również spadły do 1 290 euro, co oznacza spadek o 0,8% zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Na papierze brzmi to jak dobra wiadomość dla nabywców i najemców. Jednak w niektórych częściach kraju czynsze nadal gwałtownie rosną, podczas gdy gdzie indziej ceny ofertowe nieruchomości spadły o dziesiątki tysięcy euro.

Jednak sytuacja w poszczególnych regionach Portugalii wygląda zupełnie inaczej.

Być może najbardziej zaskakująca zmiana ma miejsce w Porto, gdzie średnia cena nieruchomości w ogłoszeniach spadła z 430 000 euro w październiku 2025 r. do 380 000 euro w październiku bieżącego roku.

To różnica wynosząca 50 000 euro, czyli 11,6%, w ciągu zaledwie jednego roku.

Nie oznacza to jednak koniecznie, że poszczególne domy straciły na wartości właśnie o tę kwotę. Dane te odzwierciedlają oferty nieruchomości zamieszczone na portalu Imovirtual, a nie sfinalizowane transakcje, a na średnią mogą również wpływać zmiany w rodzajach wystawionych na sprzedaż nieruchomości.

Dla osób poszukujących domu w Porto sytuacja ta jest jednak warta obserwacji.

W Lizbonie również odnotowano spadek cen ofertowych, choć miasto to pozostaje najdroższym regionem kontynentalnej części Portugalii dla nabywców. Średnia cena ofertowa wynosi obecnie 610 000 euro, co stanowi spadek w porównaniu z 630 000 euro sprzed roku.

Tymczasem inne części kraju zmierzają w przeciwnym kierunku.

W Portalegre odnotowano 16,6-procentowy roczny wzrost cen ofertowych, które osiągnęły poziom 149 000 euro, podczas gdy w Bragançy ceny wzrosły o 12% do 128 250 euro. W Santarém ceny również wzrosły o 10,4%, osiągając średnią na poziomie 287 000 euro.

Różnice te przypominają, że w Portugalii nie ma jednego rynku nieruchomości. Istnieje ich wiele, a każdy z nich reaguje na własne lokalne uwarunkowania.

Nieruchomości w regionie Algarve nadal pozostają drogie

Dla nabywców w regionie Algarve najnowsze dane nie dają zbytnich powodów do optymizmu.

W okręgu Faro, obejmującym region Algarve, średnia cena nieruchomości w ogłoszeniach osiągnęła w październiku poziom 575 000 euro, co stanowi wzrost o 2,7% w porównaniu z tym samym miesiącem ubiegłego roku.

To plasuje Algarve wśród najdroższych regionów w kraju pod względem zakupu nieruchomości, a średnia cena wywoławcza jest zaledwie o 35 000 euro niższa od tej w Lizbonie.

Wzrosty dotykają również najemców

Średni miesięczny czynsz ogłaszany w okręgu Faro wyniósł 1 300 euro, co oznacza wzrost o 8,3% w skali roku.

To o 10 euro więcej niż średnia krajowa, choć nadal znacznie poniżej poziomu 1 700 euro w Lizbonie.

Największy wzrost odczuwają najemcy w Beja

Chociaż ceny domów przyciągnęły wiele uwagi, dane dotyczące czynszów ujawniają jedne z najbardziej gwałtownych zmian.

W Beja średni miesięczny czynsz ogłoszony w ofertach wzrósł z 675 euro do 875 euro w ciągu roku, co stanowi wzrost o 29,6%.

Dla osoby wynajmującej mieszkanie po tych ogłoszonych stawkach oznacza to dodatkowe 200 euro miesięcznie, czyli 2 400 euro w ciągu dwunastu miesięcy.

W Évorze również odnotowano znaczny wzrost – średnie czynsze osiągnęły poziom 1 000 euro, co oznacza wzrost o 14,3% w skali roku.

Porto stanowi kolejny interesujący kontrast. Chociaż ogłaszane ceny sprzedaży spadły, czynsze wzrosły o 15,5%, z 1 030 euro do 1 190 euro.

Lizbona pozostaje najdroższą dzielnicą na kontynencie pod względem wynajmu, pomimo rocznego spadku o 2,9%, w wyniku którego średni ogłaszany czynsz wyniósł 1 700 euro.

Jedną z bardziej spektakularnych zmian odnotowano na wyspie Terceira na Azorach, gdzie średnie ceny sprzedaży podane w ogłoszeniach wzrosły o 45% w ciągu roku, z 200 000 euro do 290 000 euro.

Jednak dane takie jak te należy interpretować z ostrożnością.

Miesięczny barometr Imovirtual śledzi ceny nieruchomości podawane w ogłoszeniach. Nie informuje on jednak, ile ostatecznie zapłacili nabywcy, czy właściciele osiągnęli żądane stawki czynszu ani jak zmienił się asortyment dostępnych nieruchomości między okresami sprawozdawczymi.

Nie oznacza to również, że obecni najemcy w Beja automatycznie doświadczyli 29,6-procentowej podwyżki czynszu.

Dane te pokazują natomiast, jak nierównomiernie rozwija się portugalski rynek mieszkaniowy.

Dla każdego, kto planuje zakup lub wynajem, średnia krajowa może stanowić przydatny punkt wyjścia. Jednak dane lokalne prawdopodobnie dostarczą znacznie bardziej miarodajnego obrazu sytuacji.