No entanto, a realidade continua praticamente igual: faltam casas, os preços permanecem demasiado elevados para muitas famílias e inúmeros projetos continuam anos à espera de avançar.

Talvez o problema esteja na forma como continuamos a olhar para a habitação. Tratamo-la quase sempre como uma questão legislativa, quando hoje é sobretudo uma questão de capacidade de execução. Depois de mais de duas décadas ligado ao setor imobiliário, aprendi uma coisa simples: nenhuma lei, por melhor que seja, construiu uma única casa. As casas são construídas por investidores, promotores, arquitetos, engenheiros, bancos, empresas de construção, trabalhadores e entidades públicas capazes de decidir em tempo útil, como por exemplo Oeiras.

A legislação pode ajudar ou dificultar. Pode criar estabilidade ou incerteza. Pode incentivar investimento ou torná-lo inviável. Mas nunca substitui a capacidade de transformar um projeto numa obra concluída. E é precisamente aí que Portugal continua a falhar. O país não sofre apenas de falta de capital. Continua a atrair investidores nacionais e internacionais, fundos institucionais, empresas e promotores interessados no mercado. O problema está na dificuldade de prever quanto tempo demorará um projeto a obter todas as autorizações necessárias.

Para qualquer investidor, a previsibilidade é tão importante como a fiscalidade. Empresas conseguem adaptar-se a regras exigentes. O que dificilmente conseguem aceitar é a incerteza permanente. Cada mês perdido num licenciamento aumenta os custos financeiros, agrava o impacto da inflação na construção e pode transformar um projeto viável num projeto economicamente impossível.

Isto não significa reduzir exigências ambientais, urbanísticas ou técnicas. Portugal precisa de rigor, transparência e qualidade no planeamento. Mas rigor não deve significar lentidão indefinida. Um sistema eficiente deve conseguir analisar, fiscalizar e decidir dentro de prazos claros.

Talvez seja altura de avaliarmos as políticas de habitação de outra forma. Em vez de contar quantas medidas foram anunciadas, deveríamos medir quantas casas chegaram efetivamente ao mercado. Em vez de discutir constantemente novas leis, deveríamos perguntar quanto tempo demora um projeto desde a primeira ideia até à entrega das chaves.

O mercado imobiliário português mudou profundamente. Tornou-se mais profissional, mais internacional e mais exigente. Mas a máquina administrativa continua, muitas vezes, preparada para uma economia de outro tempo. Municípios com poucos recursos técnicos, entidades com competências sobrepostas e processos pouco coordenados dificultam a resposta ao desafio habitacional.

Portugal não precisa de mais diagnósticos e mais estudos encomendados. Já sabemos que faltam casas, que os licenciamentos são lentos e que a imprevisibilidade afasta investimento. O que falta é executar melhor.

Porque a habitação não nasce quando uma nova medida é anunciada.

Nasce quando o país consegue transformar boas intenções em casas onde as pessoas possam realmente viver.