然而，现实情况几乎没有改变：住房短缺，房价对许多家庭来说依然过高，无数项目仍在等待数年才能推进。

也许问题在于我们看待住房的方式。我们几乎总是将其视为一个立法问题，而如今这主要是一个执行能力的问题。在房地产行业工作二十多年后，我领悟到一个简单的道理：任何法律，无论多么完善，都无法亲手盖起一栋房子。 房屋是由投资者、开发商、建筑师、工程师、银行、建筑公司、工人以及能够及时作出决策的公共机构（如奥埃拉什市）共同建造的。

立法既可能助力，也可能阻碍；既能带来稳定，也能制造不确定性；既能鼓励投资，也能使投资难以维系。但它永远无法取代将项目转化为竣工作品的能力。 而葡萄牙恰恰正是在这一点上持续失利。该国不仅面临资本短缺的问题，而且仍在持续吸引对市场感兴趣的国内外投资者、机构基金、企业和开发商。问题在于难以预测一个项目需要多长时间才能获得所有必要的审批。

对任何投资者而言，可预测性与税收同样重要。企业可以适应严苛的规则，但它们几乎无法接受的是持续的不确定性。因等待许可证而浪费的每个月，都会增加财务成本，加剧通货膨胀对建筑业的影响，甚至可能将一个原本可行的项目变成经济上不可行的项目。

这并不意味着要降低环境、城市规划或技术方面的要求。葡萄牙在规划方面需要严谨、透明和高质量。但严谨不应意味着无休止的拖延。一个高效的系统必须能够在明确的时间框架内进行分析、监督和决策。

也许现在是时候以不同的方式评估住房政策了。与其计算宣布了多少项措施，我们更应衡量有多少住房真正投放到了市场上；与其不断讨论新法律，我们更应询问一个项目从最初构想到交付钥匙需要多长时间。

葡萄牙房地产市场已发生深刻变化。它变得更加专业、更加国际化，也更加严苛。但行政体系往往仍停留在过去那个时代的经济模式中。技术资源匮乏的市政当局、职权重叠的机构以及协调不力的流程，使得应对住房挑战变得困难重重。

葡萄牙不需要更多的诊断报告或委托研究。我们早已知道住房短缺、审批缓慢，以及不可预测性正在驱逐投资。真正缺失的是更有效的执行。

因为住房并非随着新措施的出台而自动产生。

只有当国家成功将良好意愿转化为人们真正能够居住的住房时，住房才会真正诞生。