A valóság azonban gyakorlatilag változatlan marad: hiány van lakásokból, az árak sok család számára továbbra is túl magasak, és számtalan projekt még mindig évek óta várja, hogy előrelépjen.

Talán a probléma abban rejlik, ahogyan továbbra is tekintünk a lakhatásra. Szinte mindig jogalkotási kérdésként kezeljük, holott manapság elsősorban a végrehajtási képességről van szó. Több mint két évtizedes ingatlanipari tapasztalatom során egy egyszerű dolgot tanultam meg: egyetlen törvény sem, bármilyen jó is legyen, nem épített még egyetlen házat sem. A házakat befektetők, fejlesztők, építészek, mérnökök, bankok, építőipari cégek, munkások és olyan önkormányzatok építik, amelyek képesek időben döntéseket hozni, mint például Oeiras.

A jogszabályok segíthetnek vagy akadályozhatnak. Stabilitást vagy bizonytalanságot teremthetnek. Ösztönözhetik a befektetést, vagy éppen ellehetetlenné tehetik azt. De soha nem helyettesítik azt a képességet, hogy egy projektet befejezett munkává alakítsanak. És pontosan ebben bukik el továbbra is Portugália. Az ország nem csupán tőkehiányban szenved. Továbbra is vonzza a piac iránt érdeklődő hazai és nemzetközi befektetőket, intézményi alapokat, vállalatokat és fejlesztőket. A probléma abban rejlik, hogy nehéz megjósolni, mennyi időbe telik, amíg egy projekt megkapja az összes szükséges engedélyt.

Bármely befektető számára a kiszámíthatóság éppoly fontos, mint az adózás. A vállalatok képesek alkalmazkodni a szigorú szabályokhoz. Amit viszont aligha tudnak elfogadni, az az állandó bizonytalanság. Minden engedély megszerzésével elvesztegetett hónap növeli a pénzügyi költségeket, súlyosbítja az infláció építőiparra gyakorolt hatását, és egy életképes projektet gazdaságilag kivitelezhetetlenné tehet.

Ez nem jelenti a környezetvédelmi, városrendezési vagy műszaki követelmények enyhítését. Portugáliának szigorra, átláthatóságra és minőségre van szüksége a tervezés terén. De a szigor nem jelenthet határozatlan idejű lassúságot. Egy hatékony rendszernek képesnek kell lennie az elemzésre, a felügyeletre és a döntéshozatalra egyértelmű határidőkön belül.

Talán itt az ideje, hogy más szemszögből értékeljük a lakáspolitikákat. Ahelyett, hogy számolnánk, hány intézkedést hirdettek meg, azt kellene mérnünk, hogy hány lakás került ténylegesen a piacra. Ahelyett, hogy folyamatosan új törvényekről vitáznánk, azt kellene megkérdeznünk, mennyi idő telik el egy projekt első ötletétől a kulcsok átadásáig.

A portugál ingatlanpiac alapvetően megváltozott. Professzionálisabbá, nemzetközibbé és igényesebbé vált. Az adminisztratív gépezet azonban gyakran még mindig egy másik korszak gazdaságára van felkészülve. A kevés technikai erőforrással rendelkező önkormányzatok, az egymást átfedő hatáskörű szervek és a rosszul összehangolt folyamatok megnehezítik a lakhatási kihívásra való reagálást.

Portugáliának nincs szüksége további diagnózisokra vagy megbízásos tanulmányokra. Már tudjuk, hogy hiány van lakásokból, hogy az engedélyezés lassú, és hogy a kiszámíthatatlanság elriasztja a befektetőket. Ami hiányzik, az a hatékonyabb végrehajtás.

Mert a lakhatás nem akkor jön létre, amikor egy új intézkedést hirdetnek meg.

Akkor jön létre, amikor az országnak sikerül a jó szándékokat olyan lakásokká alakítania, ahol az emberek valóban élhetnek.