Sin embargo, la realidad sigue siendo prácticamente la misma: hay escasez de viviendas, los precios siguen siendo demasiado elevados para muchas familias y hay innumerables proyectos que llevan años a la espera de salir adelante.

Quizá el problema radique en la forma en que seguimos abordando la vivienda. Casi siempre la tratamos como una cuestión legislativa, cuando hoy en día se trata principalmente de una cuestión de capacidad de ejecución. Tras más de dos décadas vinculado al sector inmobiliario, he aprendido una cosa muy sencilla: ninguna ley, por muy buena que sea, ha construido ni una sola vivienda. Las viviendas las construyen inversores, promotores, arquitectos, ingenieros, bancos, empresas constructoras, trabajadores y entidades públicas capaces de tomar decisiones a tiempo, como Oeiras.

La legislación puede ayudar o suponer un obstáculo. Puede generar estabilidad o incertidumbre. Puede fomentar la inversión o hacerla inviable. Pero nunca sustituye a la capacidad de transformar un proyecto en una obra terminada. Y es precisamente ahí donde Portugal sigue fallando. El país no solo adolece de falta de capital. Sigue atrayendo a inversores nacionales e internacionales, fondos institucionales, empresas y promotores interesados en el mercado. El problema radica en la dificultad de predecir cuánto tiempo tardará un proyecto en obtener todas las autorizaciones necesarias.

Para cualquier inversor, la previsibilidad es tan importante como la fiscalidad. Las empresas pueden adaptarse a normas exigentes. Lo que difícilmente pueden aceptar es la incertidumbre permanente. Cada mes perdido a la espera de una licencia aumenta los costes financieros, agrava el impacto de la inflación en la construcción y puede convertir un proyecto viable en uno económicamente inviable.

Esto no significa reducir los requisitos medioambientales, urbanísticos o técnicos. Portugal necesita rigor, transparencia y calidad en la planificación. Pero el rigor no debe traducirse en una lentitud indefinida. Un sistema eficiente debe ser capaz de analizar, supervisar y decidir dentro de plazos claros.

Quizá sea hora de evaluar las políticas de vivienda de otra manera. En lugar de contar cuántas medidas se han anunciado, deberíamos medir cuántas viviendas han salido realmente al mercado. En lugar de debatir constantemente sobre nuevas leyes, deberíamos preguntarnos cuánto tiempo tarda un proyecto desde la idea inicial hasta la entrega de las llaves.

El mercado inmobiliario portugués ha cambiado profundamente. Se ha vuelto más profesional, más internacional y más exigente. Pero la maquinaria administrativa sigue estando, a menudo, preparada para una economía de otra época. Los municipios con escasos recursos técnicos, las entidades con competencias solapadas y los procesos mal coordinados dificultan la respuesta al reto de la vivienda.

Portugal no necesita más diagnósticos ni más estudios por encargo. Ya sabemos que hay escasez de viviendas, que la concesión de licencias es lenta y que la imprevisibilidad ahuyenta la inversión. Lo que falta es ejecutar mejor.

Porque la vivienda no surge cuando se anuncia una nueva medida.

Nace cuando el país consigue transformar las buenas intenciones en viviendas en las que la gente pueda vivir de verdad.